買房先送首付？惠州樓市遇冷 開發(fā)商降價(jià)“內(nèi)卷”

無(wú)腳蛇

2021-11-06 02:01·中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

本報(bào)記者 蔣翰林 童海華 惠州報(bào)道

“最小的戶型比備案價(jià)優(yōu)惠22萬(wàn)，116平戶型優(yōu)惠38萬(wàn)，相當(dāng)于7.8折。”在惠州一樓盤，銷售人員不斷提醒，近期監(jiān)管嚴(yán)，由于低于市場(chǎng)價(jià)格，可能隨時(shí)收回優(yōu)惠。

近期，惠州樓市“價(jià)格戰(zhàn)”力度空前。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪了惠州多區(qū)熱門樓盤，返首付款、首付分期、低過(guò)備案價(jià)格10%的超低折扣等行為屢有出現(xiàn)。其中，有項(xiàng)目表示可由開發(fā)商墊付首付款，晶地紫園銷售人員稱“30萬(wàn)首付可以跟開發(fā)商‘借’25萬(wàn)，最長(zhǎng)十年還清?！?/font>

市場(chǎng)亂象引起了監(jiān)管注意，今年10月初，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通告稱，惠州有樓盤因低于備案價(jià)9折銷售，擾亂市場(chǎng)秩序被責(zé)令整改，并暫停銷售和網(wǎng)簽。

與降價(jià)促銷的熱烈形成對(duì)比的是市場(chǎng)濃厚的觀望情緒。10月惠州商品住宅成交持續(xù)下滑，網(wǎng)簽量跌至今年以來(lái)月網(wǎng)簽量最低。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，成交面積為46.31萬(wàn)平方米，同比跌幅69.5%。

有樓盤稱“首付隨便給幾萬(wàn)”

在惠州樓市，“以價(jià)換量”成為行業(yè)共識(shí)，價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈。

位于惠陽(yáng)的一樓盤推出了比國(guó)慶更大的優(yōu)惠。銷售人員告訴記者，一套116平方米的戶型，原價(jià)170萬(wàn)元左右，目前優(yōu)惠38萬(wàn)元，折后總價(jià)不到140萬(wàn)元。按照銷售人員說(shuō)法，優(yōu)惠的這38萬(wàn)元通過(guò)“返裝修款”的形式兌現(xiàn)。即交首付當(dāng)天，開發(fā)商會(huì)先將這筆錢打入客戶銀行卡，用以支付首付款。此外，仍需要另給開發(fā)商6個(gè)點(diǎn)的手續(xù)費(fèi)。購(gòu)房合同仍以170萬(wàn)元的備案價(jià)進(jìn)行網(wǎng)簽。

記者在惠州市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)綜合監(jiān)管平臺(tái)上查詢到，該樓盤20樓對(duì)應(yīng)的該戶型備案價(jià)為174.05萬(wàn)元，優(yōu)惠折扣達(dá)7.8折。據(jù)介紹，70平方米的小戶型可送21.5萬(wàn)元，首付6萬(wàn)元即可買房。

位于惠州的另一樓盤也推出了送兩成首付的優(yōu)惠。一套總價(jià)110萬(wàn)元的房源，首付33萬(wàn)元，而客戶最低只需支付不到10萬(wàn)元的首付款，相當(dāng)于只需一成首付。銷售稱購(gòu)房合同依然按照備案價(jià)簽，原因是售價(jià)低于9折不允許網(wǎng)簽。

記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在降價(jià)亂象中“內(nèi)卷”起來(lái)?！坝械谋P要收你6個(gè)點(diǎn)的手續(xù)費(fèi)，我們不收，純送你兩成首付?！鼻锕韧身?xiàng)目銷售人員介紹稱，項(xiàng)目贈(zèng)送兩成首付，三房102平方米的戶型，首付款30萬(wàn)元，客戶只需支付一成首付10萬(wàn)元左右，折合單價(jià)1.1萬(wàn)元，備案價(jià)1.4萬(wàn)元左右，相當(dāng)于備案價(jià)打8折出售。

此外，“臨深”的大亞灣有樓盤推出“首付貸”吸引購(gòu)房者。位于大亞灣西部的晶地紫園銷售人員介紹稱，客戶如果首付款不夠，可由開發(fā)商墊資。例如一套兩房60平方米的戶型，首付30萬(wàn)元左右，客戶僅需首付5萬(wàn)元，剩下25萬(wàn)元開發(fā)商墊付，最長(zhǎng)10年還清，同時(shí)收取萬(wàn)分之三的利息。當(dāng)問(wèn)及首付最低可付多少時(shí)，銷售人員告知，“隨便給個(gè)幾萬(wàn)元，差多少開發(fā)商借多少?！?/font>

事實(shí)上，企業(yè)的違規(guī)降價(jià)也進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)購(gòu)房者的焦慮和不信任感。記者留意到，從9月以來(lái)，陸續(xù)有市民在“惠州民意直通車”平臺(tái)投訴，點(diǎn)名某些開發(fā)商低首付賣房：某樓盤違規(guī)9折并在簽約當(dāng)天送客戶40萬(wàn)元家私卡，可直接扣10個(gè)點(diǎn)套現(xiàn)；打折幅度低至7折，送首付從17萬(wàn)元至46萬(wàn)元不等，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)；大亞灣某樓盤送首付30萬(wàn)元，嚴(yán)重影響之前買房客戶及周邊住戶的利益。

銷售亂象屢禁不止？

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，樓盤低于市場(chǎng)價(jià)打折出售尤為謹(jǐn)慎，銷售人員通常不會(huì)在電話中明確告知折扣力度，并稱由于監(jiān)管，折扣隨時(shí)會(huì)有變動(dòng)。

8月15日，惠州住建局出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中提到，加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售和價(jià)格備案管理，半年內(nèi)成交平均折扣率低于95折的，對(duì)未推售房源備案價(jià)格進(jìn)行調(diào)降，堅(jiān)決防止價(jià)格虛高擾亂市場(chǎng)預(yù)期。

10月20日，惠州市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》提到，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以一次性付款、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、定金抵購(gòu)房款等名義明顯低于市場(chǎng)價(jià)格銷售商品房的即是風(fēng)險(xiǎn)”，提醒市民理性購(gòu)房，預(yù)防企業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

低價(jià)促銷的行為引起了監(jiān)管的注意。國(guó)慶期間，惠州市博羅縣住建局向惠州某房地產(chǎn)開發(fā)公司下發(fā)《整改通知書》。該局表示，該公司旗下的項(xiàng)目廣告中有明顯低于備案價(jià)九折銷售宣傳，為不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，責(zé)令該公司進(jìn)行整改。

針對(duì)上述幾個(gè)項(xiàng)目涉嫌“低首付”“首付貸”的情況，記者聯(lián)系了相關(guān)開發(fā)商，包括惠州市富麗康實(shí)業(yè)有限公司、惠州市秋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。開發(fā)商富麗康方面回復(fù)稱，項(xiàng)目不存在墊付首付款的情況，如有銷售人員承諾首付貸，會(huì)對(duì)其懲罰、清場(chǎng)。秋城房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人致電記者回復(fù)稱，經(jīng)核查的確有銷售人員為了達(dá)成業(yè)績(jī)承諾送首付，目前正在梳理、自查，聯(lián)系相關(guān)客戶，中止已有的低首付交易。

記者同樣聯(lián)系了惠州市住建局，對(duì)房企降價(jià)行為以及如何限制房企非常規(guī)降價(jià)進(jìn)行采訪，相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者了解了具體樓盤項(xiàng)目的所屬區(qū)縣后，截至發(fā)稿未有明確回應(yīng)。

新房成交4連跌

“現(xiàn)在開發(fā)商現(xiàn)金為王，實(shí)打?qū)嵔祪r(jià)割肉回款?！痹诨蓐?yáng)區(qū)域做中介的楊峰告訴記者，自己從業(yè)十年來(lái)，還是第一次看到這么大力度新盤促銷的情況。

樓盤降價(jià)仍遇冷，開發(fā)商則開啟了高傭金活動(dòng)，激發(fā)中介帶看熱情。據(jù)悉，位于惠州南站片區(qū)的新盤天著春秋近期推出21%傭金活動(dòng)，客戶成交后房地產(chǎn)中介可獲得總房?jī)r(jià)21%的傭金。按照樓盤均價(jià)1.2萬(wàn)元/平米，100平方米戶型，成交傭金或高達(dá)25萬(wàn)元。

對(duì)于以承接深圳外溢需求為主的惠州樓市，當(dāng)廣深兩地均進(jìn)入下行周期時(shí)，惠州也難免受影響。自7月開始，惠州新房成交量就持續(xù)下滑，從6月的破萬(wàn)套一直跌到9月的6000套出頭，跌幅明顯。

市場(chǎng)亂象叢生的背后，是惠州龐大的庫(kù)存與房企出貨壓力的加劇?？硕鸨O(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月大灣區(qū)九城中，惠州的供應(yīng)量最多，達(dá)到960.2萬(wàn)平方米，比排名第二的佛山多了將近70萬(wàn)平方米。9月，全市新房住宅供應(yīng)再達(dá)高峰，新增19330套，環(huán)比大漲251%?；葜萑袔?kù)存周期上升至19個(gè)月，其中大亞灣去化周期最長(zhǎng)，高達(dá)34個(gè)月。

去化周期長(zhǎng)也令開發(fā)商對(duì)惠州土拍保持一定警惕性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月惠州全市共有10宗商業(yè)、商住、純住宅地塊掛牌出讓。最終僅有4宗地塊以底價(jià)出讓，2宗為商住地塊，2宗為純商業(yè)地塊。

自“惠八條”政策發(fā)布之后，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、搖號(hào)”等出讓方式，嚴(yán)格購(gòu)地資金來(lái)源等限制房企拿地，對(duì)于超出“三道紅線”、存在重大失信行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得參與土地招拍掛。再加上當(dāng)前市場(chǎng)降溫明顯，房企銷售回款承壓，融資渠道收緊，開發(fā)商在惠州拿地也更加謹(jǐn)慎。