63家上市房企7000億庫存壓頂 總負(fù)債同比增35%

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進(jìn)入4月份，上市公司年報的披露高峰期也同時到來。

記者統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，截止4月5日，按證監(jiān)會行業(yè)分類，A股市場共有[size=+0]63家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布了2011年年報。雖然遭遇持續(xù)一整年的調(diào)控，但大部分房企均交出了不錯的成績單，業(yè)績同比增長的達(dá)39家，超過已公布年報房企的[size=+0]6成，而同期虧損的公司只有5家。

收入利潤齊增

包括龍頭萬科、招商地產(chǎn)等公司的業(yè)績增幅均在3成左右。其中ST中房的增幅更是達(dá)到了297.01%、多倫股份的增幅則為257.28%，華夏幸福、廣宇發(fā)展、北辰實業(yè)等公司的增幅也在100%以上。

而業(yè)績下滑的則多為中小房企，例如津濱發(fā)展的業(yè)績便下滑411.11%，知名房企方面則只有萬通地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)的業(yè)績出現(xiàn)了同比下降。

統(tǒng)計顯示，[size=+0]63家房企2011年共實現(xiàn)營業(yè)收入2287.93億元，同比2010年的1825.38億元增長25.34%；實現(xiàn)凈利潤397.40億元，同比上一年的322.34億元增長23.29%。同時，[size=+0]63家房企的銷售毛利率也有所上升，從2010年的40.95%增至41.75%。

庫存增幅近5成

不過，雖然房企在收入與利潤方面持續(xù)增長，但庫存的增幅卻已接近5成，負(fù)債增幅也達(dá)到了35%，增速均超過收入與凈利潤方面，去庫存化與資金鏈壓力日益緊張。庫存方面，2011年年末[size=+0]63家房企的庫存已經(jīng)高達(dá)[size=+0]6928.38億元，同比2010年年末的4735.43億元大增4[size=+0][size=+0]6.31%。

中國房地產(chǎn)研究會近日發(fā)布的“500強(qiáng)測評研究報告”中稱，2011年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升[size=+0][size=+0][size=+0]6.47個百分點，500強(qiáng)房企的平均存貨已接近百億大關(guān)。

此外，中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，截止3月底，北京等十大城市庫存積壓已經(jīng)達(dá)到了58.9萬套，同比上漲幅度達(dá)到了45%。對此，分析人士表示，雖然3月份成交量環(huán)比有所復(fù)蘇，但是整體市場成交量依然比調(diào)控前有明顯的差距。因此，高庫存積壓給開發(fā)商帶來了巨大的壓力。房企近期的大規(guī)模促銷是為減小庫存增加現(xiàn)金流。

中原地產(chǎn)張大偉也指出，“不斷加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策使開發(fā)商在過去一年始終面臨著較大的銷售壓力。雖然開發(fā)商都不同程度地調(diào)整了各自的推盤節(jié)奏和推盤量，但庫存量的持續(xù)增加卻是不爭的事實�！备鶕�(jù)中原的監(jiān)測，截至到2012年2月底，標(biāo)桿房企在售項目庫存量相對于2011年5月底增加了約[size=+0]6成。以過去12個月的月度銷售面積均值測算，目前標(biāo)桿房企的庫存消化時間已經(jīng)從2011年5月底的[size=+0]6個月左右上升至2012年1月底的12個月左右，庫存消化周期翻了約一番。而12個月左右的庫存消化時間已接近2008年行業(yè)最低谷時期水平。

“因此，在庫存高企，消化周期不斷增長的情況下，房價仍有較大的調(diào)整空間。尤其是在標(biāo)桿房企庫存量增加最為迅速的二線城市�！睆埓髠ケ硎尽�

除了庫存壓力，在總體負(fù)債上，[size=+0]63家房企2011年年末的負(fù)債總計也達(dá)到了7520.53億元，同比上一年的55[size=+0]62.08億元增長35.21%。其中一年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債為818.91億元，而2011年年末[size=+0]63家房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額則為1198.18，僅比一年內(nèi)到期的債務(wù)多出300億元，資金壓力可見一斑。

（證劵日報）