深豪宅降價接力小陽春 改善型剛需促樓市復蘇

lucas-

一直價格堅挺的豪宅市場，正出現(xiàn)一種加速下行的跡象。以招商雍景灣、首地容御、香山里花園、水榭山等多個典型豪宅盤為代表，近期深圳豪宅價格開始大幅度下降，少則每平方米6000元，多則直降每平方米近萬元。業(yè)內人士認為，豪宅價格體系調整將加速房價回歸合理水平，豪宅降價在很大程度上決定了“金三”小陽春能否在“銀四”得以延續(xù)。
補缺性剛需促使成交回暖
在實際上，今年春節(jié)過后的“小陽春”比往年來得稍微有點晚，樓市復蘇的速度非常緩慢。“在佛山、蕪湖、上海、北京等地一次又一次的試圖微調樓市政策失敗后，消費者觀望等待的意念更堅定了�！饼垗徱粯潜P的銷售員告訴記者，真正開始出現(xiàn)一些客戶，是在2月24日銀行下調準款準備金率之后，“央行有意放錢的消息刺激了大家的神經(jīng)�！�
之后，在銀行保證首套房貸，甚至有個別銀行利率打折消息的刺激下，開發(fā)商積極配合推出“送首付”、“零月供”等噱頭營銷吸引眼球，紛紛揚起“降價走量”旗幟才真正激發(fā)了消費者入市的熱情。
據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在這波回暖的“小陽春”中，招商果嶺、花半里、瑞澤家園、綠景香頌等中小戶型樓盤是成交的主力軍。其中，招商果嶺、綠景香頌更是最早啟動復蘇的樓盤，是三月份樓市成交每周排行榜上屢次出現(xiàn)的樓盤。
深圳中原二級市場董事總經(jīng)理玉家雄認為，今年三月份的這波“小陽春”，僅僅是2011年以來長期被壓抑的剛性需求的“補缺性成交”，而中小戶型、低價樓盤則是引爆點�！斑@種暖春，只是合理價位釋放的‘壓抑’剛需購買力，銀行優(yōu)惠利率輔助配合，并不意味著樓市回暖周期的到來�！�
很顯然，多數(shù)開發(fā)商還在觀望，而中大戶型樓盤更是鮮有動作�！昂勒�的缺席，讓小陽春有點成色不足�！钡禺a(chǎn)研究人士王世泰這樣說。
改善型剛需接力彈性復蘇
在三月中旬，大戶型豪宅才開始出現(xiàn)一些降價行動。先是水榭山別墅悄悄推出特價房，降價幅度在20％左右。隨后有華僑城片區(qū)的首地容御，從開盤時的最高價每平方米4．2萬元，下降到了現(xiàn)在的每平方米2．7萬元，降價幅度在35％左右。
然而在一份內部文件要求大規(guī)模降價的傳言下，招商雍景灣也大幅度降價，接近每平方米1萬元。
“從這三個大規(guī)模降價的豪宅盤銷售來看，并不是都獲得了很好的預期�！庇械禺a(chǎn)營銷界專家告訴記者，一些打著豪宅名號的“雙拼房”，其實遠遠沒有達到市場能夠接受的價位。
只是，一些真正降價到位、品質有保證的豪宅，確實贏得了改善性剛需的青睞。記者查閱了3月26日的樓市成交排行榜，一手房成交前十名中，合正·中央原著、招商雍景灣、招商觀園、桃源峰景園、香山里花園、四季山水花園等大戶型豪宅榜上有名，占據(jù)了絕對的成交主力。
“大戶型豪宅接過了成交的旗幟，這說明樓市回暖有了更堅定的基礎�！庇械禺a(chǎn)研究人士認為，豪宅價格高，豪宅的成交更能夠體現(xiàn)消費者的購買意愿。
根據(jù)戴德梁行的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳樓市很可能迎來一波開盤潮，中小戶型樓盤依然是主力軍，但招商雍景灣、和黃御峰園、來座山、萬科翡麗郡、中州中央公園、勤城達22世紀等樓盤也將乘勢推出大戶型豪宅單位�！昂勒�盤開閘，說明樓市真正開始熱鬧起來。如果能夠取得很好的銷售，那樓市信息就能夠得到延續(xù)�！贝鞯铝盒腥A南區(qū)研究部主管張曉端這樣說。
折扣到位降價到位最關鍵
分析這波樓市“小陽春”的動力原因與可持續(xù)性問題時，世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師吳志輝表示，主要有兩個原因：一是開發(fā)商的高庫存與高負債壓力，二是銀行流動性放松的預期增強。
“進入下半場的中國樓市將呈現(xiàn)更多的波段性調整，而模型演示顯示，現(xiàn)在正是波段性的底部。”吳志輝認為，在這個階段，開發(fā)商的大規(guī)模降價將是一個現(xiàn)實的長期選擇，波段性降價將有助于成交保持在一定的熱度上，“成交的‘小陽春’可以預期，樓價的‘小陽春’則莫要奢望了�！�
相對于豪宅盤來說，要延續(xù)“以價換量”策略的關鍵就是要“折扣到位、降價到位”，而不是營銷噱頭上的讓利促銷。“對總價較高的豪宅盤來說，誠意不足的降價根本不足以打動購房者�！焙险�地產(chǎn)的一位營銷人員說，“在房產(chǎn)稅懸空的背景下，過多的噱頭營銷只能是徒耗時間，‘沒有技術含量’的直接降價往往更簡單有效�！�

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