剛需當道 惠州高端樓盤自救可適時放低身段

lucas-

春暖花開的3月，讓人感覺神清氣爽。而這個月樓市略微升溫的表現，也給開發(fā)商帶來了的信心。然而，細看近期成交數據不難發(fā)現，剛需族已經撐起樓市半邊天。對于目前惠州的地產，大多業(yè)內人士認為投資客在逐漸減少，剛需已經替代投資成為主要的“蛋糕”。從2011年號稱史上最為嚴厲的調控開始以來，惠州投資性等居住需求開始變得裹足不前，開發(fā)商逐漸轉投剛需。在全城都主打降價牌的時候，惠州的高端項目是降還是不降？推還是不推？豪宅能否尋得另一片商機？
市場：以價換量趨勢明顯
今年前3月，銷量排前的基本都是低價入市或降價幅度最大的樓盤，城區(qū)成交套數排名前八的樓盤均價皆為4字頭或5字頭
進入2012年以來，在大戶型銷售持續(xù)遇阻以及首套房利率松綁的前提下，各開發(fā)商更加充分意識到奪取剛需市場份額的重要意義，由此一來，剛需置業(yè)者無疑將成為今年樓市的主角。據克而瑞CRIC監(jiān)測惠城區(qū)樓市數據統(tǒng)計，今年前3月，銷量排前的基本也是低價入市或降價幅度最大，代表樓盤為中信凱旋城花園、中信水岸城花園、德威摩卡小鎮(zhèn)、海倫堡院子等。各樓盤之間積極博弈，以價換量形勢明顯。
為爭取客戶，除了大打“價格牌”，惠州的開發(fā)商也絞盡腦汁想出各種營銷手段，其手法多種多樣，包括特價房、降單價、低首付、送裝修、送學位、圍繞節(jié)日搞活動做文章，邀請明星為項目造勢，在此火力猛攻下，不少剛需族紛紛入市，呈現量升價跌的態(tài)勢。
惠州中誠嘉信董事總經理楊錦斌認為，目前市場上的一手住宅存貨數量還很大，多數開發(fā)商的回款壓力也很大，所以很多樓盤其實從去年下半年就開始在降價了。受多個項目降價促銷等影響，觀望、潛在的剛需購房者的購房需求被激發(fā)，2月份惠州樓市成交量逐步恢復常態(tài)，3月份以來的成交量也不斷上揚，市場小陽春行情來臨。
剛需族：最關注價格
一位售樓人員介紹，剛需族購房，最關注的就是房子的單價和總價，“他們看樓的時候表示希望在售樓盤價格再下降一些，哪怕是一個平方米下降10元。”
正是趁著降價和較小戶型推出的時機，惠州許多已觀望很久的剛需也準備出手?！昂貌蝗菀卓匆姺績r降了，不想再錯過了?！饼嬓〗銊傇谀喜啃鲁歉浇I了一套房子，她告訴記者，這套房子是她首次置業(yè)。記者走訪市區(qū)數個樓盤發(fā)現，前來銷售中心咨詢的市民不在少數，大約七成以上屬于剛需購房，其中包括“婚房剛需”、“改善型剛需”和“學位房剛需”。
萬科CE0郁亮曾說：“我們要和有暴利可圖的時代告別，要向制造業(yè)學習，有正常的行業(yè)利潤水平，通過品牌，性價比等贏得市場機會?！?br /> 作為生存必需品的房子，其剛性需求原本是樓市名正言順的楔子，且源源不斷地維持著市場的供求平衡。和投資客相比，剛需購房者有一個明顯的特點，就是對價格“異?！泵舾?。
“在價格層面來看，項目如果在剛需置業(yè)者最能接受的價格區(qū)間，銷售態(tài)勢就會火爆?！痹诮焙暌婀^的售樓中心，一位售樓人員告訴記者，剛需族看樓的時候都希望在售樓盤價格再下降一些，哪怕是每平方米降10元。
根據中原地產的統(tǒng)計數據，上周（3月19日至3月25日）惠城區(qū)本周一手房成交617套，環(huán)比增加39%；面積合計69584.18平方米，環(huán)比增加41%；惠城區(qū)上周住宅均價為5601元/平方米，環(huán)比上升13%?；蓐枀^(qū)一手房成交143套，與上上周持平；面積合計19774.37平方米，環(huán)比上升29%；惠陽區(qū)上周住宅均價為5200元/平方米，環(huán)比下降4%。中原地產惠州策略中心相關負責人認為，上周惠州地產市場活躍，有2個項目開盤、多個項目加推新品或舉行相應主題活動。雖然上周價格環(huán)比有所上升，但和去年年底6000多元的均價相比，還是下降了不少。
豪宅：也可適時放低身段
專業(yè)人士分析，今年樓市的主戰(zhàn)場將在自住市場，得剛需者得天下，豪宅項目除了拼特色，還得放低身段。
3月28日消息，受到國家限購令的重壓，一線城市的豪宅市場回軟。由房地產顧問服務公司萊坊和花旗私人銀行聯合發(fā)布的《財富報告》2012年刊指出，一線城市受限購政策影響主流房價一直下降，豪宅市場漲幅放緩。
和往年相比，惠州一些主打別墅、花園洋房的高端項目今年不得不先放棄往年的“主戰(zhàn)場”，先以普通高層亮相。江北一別墅大盤的銷售負責人表示，部分高端項目近期銷售確實比較緩慢，投資客比往年減少了許多。
在全城都主打降價牌的時候，惠州的高端項目是降還是不降？推還是不推？記者了解到，從3月1日至3月27日，惠城區(qū)和仲愷高新區(qū)共有9個項目獲批預售證，分別是合生·高爾夫莊園、中信水岸城、中鍇·華章、華潤御苑、惠州華貿中心鉑金府、中信凱旋城（二期）、新世界長湖苑（三期，即曦岸）、方直·君御和鵬基·半山名苑。
這9個項目批售房源最多的是惠州華貿中心鉑金府，共有542套，其中住宅534套，商業(yè)8套，房源主要是小戶型公寓，預計將在4月份入市。批售房源數量第二多的是鵬基·半山名苑，共449套，全部為住宅產品，自入市以來一直賣別墅產品的鵬基·半山名苑新批的房源中，除了傳統(tǒng)的別墅產品外，還有5棟11層的小高層單位。
作為一個樓盤而言，如何賣有時也比賣什么更加有效。在剛需族緊盯市場低價樓盤之時，惠州的高端樓盤該何去何從？有業(yè)內人士認為，高端樓盤要想在激烈的競爭中勝出，品牌、定位、地段、風格、戶型、配套、物業(yè)……每一個方面都必須做大做強。
在昨日五礦·哈施塔特別墅區(qū)開放現場，雖然推出的都是200平米聯排、330平方米雙拼別墅項目，但前來參觀的人數卻很多，別具風情的奧地利小鎮(zhèn)特色吸引了一些高端買家?！俺似刺厣?，還得放低眼光?！睂I(yè)人士分析，今年樓市的主戰(zhàn)場將在自住市場，得剛需者得天下，豪宅項目也可以適時放低身段，在先贏得購房者和品牌優(yōu)勢之后，再考慮銷售高端項目。
記者：黃慧瑩

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