轉(zhuǎn)型民企要“上樓”寫字樓迎來春天成交大單

lucas-

近段時間，“剛需們”hold不住了，入市買住宅，于是托起住宅的成交小高峰。孰不知在商業(yè)市場，也有一群“剛需”，成交了幾宗幾千萬甚至上億元的大單，這就好似幾聲春雷，響徹商用物業(yè)市場。據(jù)了解，這群寫字樓的“剛需”主要以國內(nèi)企業(yè)中的民營企業(yè)占主導(dǎo)，并且正有越來越多的民企在深圳尋找可買來自用兼投資的商用物業(yè)。
寫字樓租金上漲迅猛
來自深圳中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2008年金融海嘯，全國的寫字樓市場從上升通道轉(zhuǎn)入下行通道，作為市場敏感性最強(qiáng)的城市之一的深圳，反應(yīng)最為迅速。
但隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，自2009年以來，深圳寫字樓市場一路上揚(yáng)，2011年全年，一手寫字樓成交均價較2010年上漲19 .1%，二手寫字樓租金較2010年上漲22.1%.2012年初，全市寫字樓平均月租金為142元/平方米，同比2011年初上漲幅度達(dá)29%.如此迅猛的寫字樓租金漲勢，令很多企業(yè)都倍感成本壓力。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心高級主任徐楓上周在接受南都記著采訪表示：“這兩年，寫字樓的租金確實(shí)有明顯上漲，但我們不太愿意提及這點(diǎn)，因?yàn)樽鈶舻膲毫�很大。”于是，這種壓力間接地表現(xiàn)在換租頻繁上。從去年年底“面積以大換小，檔次由甲級換準(zhǔn)甲級”的客戶不在少數(shù)，其中以外企換租調(diào)低辦公成本的居多。
租金靠新進(jìn)駐企業(yè)支撐
盡管如此，深圳的寫字樓空置率仍然維持在低點(diǎn)，來自美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)顯示，福田中心區(qū)寫字樓空置率僅5%.而戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，甲級寫字樓空置率在10%左右，這個數(shù)據(jù)是基于所有甲級寫字樓包括新入市的甲級寫字樓，例如嘉里建設(shè)廣場二期�？梢�，正是因?yàn)椴蝗弊鈶簦瑢懽謽堑淖饨鸺幢闶窃谌�年�?nèi)兩次同比都出現(xiàn)了跨越式增長，還能穩(wěn)坐泰山。
深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗指出：“我們的租賃客戶中，國有企業(yè)、民營企業(yè)來深圳租賃寫字樓的越來越多，不純粹依賴外資企業(yè)。”目前支撐深圳寫字樓租金的主力與前幾年已有不同，不在于外資企業(yè)，而在于國內(nèi)企業(yè)，尤其是在深圳中小板上市的企業(yè)。
據(jù)多位知情人士透露，在這些租戶中，很多屬于實(shí)力派，他們購買寫字樓的意愿很強(qiáng)烈。
買寫字樓能降低辦公風(fēng)險(xiǎn)
來自業(yè)內(nèi)消息稱，近期幾宗寫字樓大單，例如卓越世紀(jì)中心過億元的成交，還有田廈國際幾千萬一宗的成交都是自用型買家。
“其實(shí)租金的迅猛上漲是促使企業(yè)購買寫字樓的主要原因之一，另外，還有企業(yè)轉(zhuǎn)型的需要�！备吡�國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋表示，在他所接觸的租賃外企與國內(nèi)企業(yè)比例為三七開，在國內(nèi)企業(yè)的客戶中，國有企業(yè)與民營企業(yè)又是四六開�！斑@些租戶都是潛在的寫字樓購買群。從去年開始，尤其是下半年，寫字樓租賃和購買的需求都有大幅度的增加。這與國內(nèi)企業(yè)發(fā)展很快有關(guān)，他們很多都處于擴(kuò)張時期，需要辦公物業(yè)。但租金這么高，又一直在漲，所以有實(shí)力的干脆就買辦公樓自用了�！�
賀曉麗也表示：“從去年下半年開始，大面積單位成交增多明顯。尤其是民營企業(yè)購買增多�！彼�還強(qiáng)調(diào)，外企買樓的不多，最根本的在于他們擔(dān)心有政治風(fēng)險(xiǎn)。但民營企業(yè)則樂意購買寫字樓，一是降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)成本，能把精力全部放在業(yè)務(wù)拓展上，而不用擔(dān)心租金上漲要換租。二是增加固定資產(chǎn)的持有，為自己融資加碼。即便以后不自用了，也能作為投資，賺取租金回報(bào)。
寫字樓價格將下跌
“深圳其實(shí)是全國的一個縮影。”陳厚橋認(rèn)為，很多民營企業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，例如，傳統(tǒng)工業(yè)“上樓”，一些電器公司、鋼鐵公司等，之前都是在工廠生產(chǎn)制造銷售，現(xiàn)在很多都將制造外包出去，主攻研發(fā)和營銷。總體來說，民營企業(yè)對于公司形象越來越重視，更加需要在城市中心占有一席之地，“從全國范圍來看，民營企業(yè)買寫字樓都已是一種趨勢，可以說是很剛需的�！�
就深圳商用物業(yè)地產(chǎn)而言，開發(fā)商們顯然也聽到了市場的呼喚。福田的卓越世紀(jì)中心1號樓原本作為開發(fā)商惜售物業(yè)，也拿出來4層銷售；羅湖的瑞思國際A座原本也是不賣的寫字樓，上個月開發(fā)商售出兩個整層。田廈國際中心年后調(diào)低價格銷售，甲級寫字樓和商務(wù)公寓年后成交也比去年理想。
預(yù)計(jì)深圳今年寫字樓的成交會再掀幾波高峰。中原數(shù)據(jù)顯示，已知將售的寫字樓新增供應(yīng)量在15.4萬平方米，而計(jì)算整個潛在供應(yīng)則達(dá)到75萬平方米。賀曉麗分析，開發(fā)商出于資金壓力會選擇銷售策略，售價會下降，買家可多多關(guān)注。