謝國忠:房產(chǎn)泡沫已經(jīng)爆了 大幅降價(jià)才是出路

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接受華西都市報(bào)記者電話專訪時，謝國忠嘴里說得最多的一句話便是：“房地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)爆了”。這個被稱為“亞洲地區(qū)被媒體引用最頻繁的分析師”，曾多次準(zhǔn)確判斷形勢和趨勢。如今，中國房地產(chǎn)面臨大變局，他又如何看待房地產(chǎn)調(diào)控？在全國商品房成交量普遍下滑的今天，房價(jià)走勢如何？房企面臨何種挑戰(zhàn)？
談泡沫
價(jià)格調(diào)整是必要的
謝國忠認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一場價(jià)格泡沫，價(jià)格調(diào)整是必要的。
“這么多年來，銀行大量放錢給房地產(chǎn)，錢進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，房價(jià)自然會漲上去，這是一個水漲船高的概念�！敝x國忠說，只要市場上存在投機(jī)心理和投機(jī)需求，樓市的泡沫就會一直被吹大。如果政府不干預(yù)，房價(jià)的確還可以繼續(xù)上漲，但只要是泡沫，就會有破裂的那一天。
而泡沫爆掉的這一天，謝國忠認(rèn)為已經(jīng)到來了。
如今，很多開發(fā)商已經(jīng)開始利用建筑公司、材料供應(yīng)商幫忙融資。其實(shí)就是變相地在借錢撐樓盤�！艾F(xiàn)在我看到的是給他們的供應(yīng)商的資金都已經(jīng)繃得很緊了，有些資金鏈已經(jīng)斷了，所以有些開發(fā)商如果不賣房的話是活不下去了，只有大幅度地降價(jià)，增加銷售才是唯一的出路�！敝x國忠說。
雖然泡沫爆掉會有很多企業(yè)出現(xiàn)資金鏈問題，甚至破產(chǎn)。但“這個過程是必須的，很多國家都經(jīng)歷過�！睂脮r，可以通過鼓勵行業(yè)整合降低到最低限度，中國的房地產(chǎn)行業(yè)還可以借此做大做強(qiáng)。
談房價(jià)
合理房價(jià)是年收入的6-7倍
面對全國“兩會”期間，溫家寶總理提出的“房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未回到合理價(jià)位”，謝國忠認(rèn)為，按照世界上的普遍水平，房價(jià)的合理價(jià)位一般是在年收入的6-7倍左右，而如今，中國的房價(jià)與收入比，超出了平均水平一倍還多。
“中國房價(jià)跌幅可能很快會達(dá)到25%，未來兩到三年內(nèi)，跌幅有可能達(dá)到50%�！敝x國忠認(rèn)為，房價(jià)下跌的過程，會讓財(cái)富流向居民，并為未來十年實(shí)現(xiàn)內(nèi)需拉動的增長打下基礎(chǔ)。
如今，房地產(chǎn)的市場供需關(guān)系失衡，一方面房屋空置率居高不下，另一方面老百姓買不起房子。房價(jià)不下降，老百姓就會捂緊口袋不敢花錢，中國消費(fèi)能力也跟著上不去。
“泡沫破裂帶來的只是房產(chǎn)單位價(jià)格下降，卻不一定是銷售額的下行�！敝x國忠認(rèn)為，恰恰相反，低房價(jià)可能反倒會提高房產(chǎn)銷售額。因此導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目數(shù)量增加，而不是減少。房價(jià)低了，也就意味著普通家庭可以在其他產(chǎn)品消費(fèi)上更多投入。
談二三線城市
房價(jià)會還原到供求關(guān)系上
如今，不少城市的房價(jià)都出現(xiàn)了打折、降價(jià)的趨勢，雖然北京、上海等一線城市的“動靜”很大，但謝國忠更擔(dān)心的是二、三線城市。
“北京上海降價(jià)，但他們是全國市場，有一定的消費(fèi)人群，房價(jià)降了，有人會去買�！敝x國忠說，二三線城市卻沒有相應(yīng)的購買力。雖然如今城鎮(zhèn)化率越來越高，更多的人涌入城市，帶來一定的剛性需求，但他認(rèn)為，進(jìn)城來的人，大多沒有較強(qiáng)的購買力。對房地產(chǎn)市場的回暖起不了太大作用。
“有幾千萬套房子都空著，保守估計(jì)，要15年才能住滿，如今每年新增房屋又那么多，總得找到幾千萬戶買得起房的家庭住進(jìn)去啊！”謝國忠說，中國的房地產(chǎn)不是奢侈品，也不是奔馳、寶馬，每年造那么多房子出來，價(jià)格卻又高得離譜。
“平均工資水平是多少，城市里有多少戶人家，這樣一算就可以知道城市里要造多少房子，房價(jià)定在多少�！敝x國忠認(rèn)為，房價(jià)要一般普通老百姓能買得起才行。不管政策是什么樣的，最后還是會還原到供求關(guān)系之上。
談投資
“不一定非得玩錢”
在城市中，有不少居民手里至少有一套房子用于投資。而這種現(xiàn)象在謝國忠看來，并不是一件好事。
“很多人其實(shí)都是抱著投機(jī)的心理，覺得限購令會取消，到時候價(jià)格還會回來，這樣出手還可以賺錢�！彼�說，其實(shí)很多人根本沒有考慮到，到時候誰會來接手？“哪有那么多人來買房子��！”
而房產(chǎn)投資走不通，普通市民又該如何規(guī)劃？對于這個問題，謝國忠認(rèn)為，“干嘛非得要去玩錢呢？”在他看來，市場上有很多人都在“玩錢”，市民在投資之前，一定要想想“你比人家聰明嗎？掌握的知識比別人多嗎？”
如果一定要投資，他認(rèn)為，普通老百姓可以買一些國債，或者進(jìn)入能看得到未來前景，以及自己懂得的領(lǐng)域。
言論
“按照世界上的普遍水平，房價(jià)的合理價(jià)位一般是在年收入的6-7倍左右，如今中國的房價(jià)與收入比，超出了平均水平一倍還多”
“低房價(jià)可能反倒會提高房產(chǎn)銷售額。房價(jià)低了，也就意味著普通家庭可以在其他產(chǎn)品消費(fèi)上更多投入”
“平均工資水平是多少，城市里有多少戶人家，這樣一算就可以知道城市里要造多少房子，房價(jià)定在多少”。

很懶的市民先生

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