自家包的陽臺 物業(yè)有權(quán)強拆嗎

曉寒深處

　　最近，杭州的王先生拿到了杭州中院的判決書。一審二審，他終究還是輸?shù)袅岁P(guān)于包陽臺的官司。

　　事情起因是，他裝修房子，包了自家的陽臺。一開始，物業(yè)發(fā)函了，要求拆陽臺。王先生沒理會。他沒想到，物業(yè)會從頂樓吊繩子，把陽臺強行拆除了。

　　王先生一怒之下將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償他包陽臺的損失6000元。

　　杭州中院的判決是，駁回王先生的訴請。

　　 一場輸?shù)舻墓偎?/font>

　　王先生的新房交付后，找人包陽臺。

　　很快，物業(yè)公司來函，說王先生違反了買房時就簽下的《管理約定》，里面有一條“不得封陽臺”。要求他限期拆除、恢復(fù)陽臺原狀。

　　王先生覺得包自己家的陽臺，也不影響鄰居，為什么不能包？都花了錢了，哪能說拆就拆？他沒有理會物業(yè)的要求。他沒想到的是，一段時間后，物業(yè)公司找人在頂樓采取“繩降”的方式，從外部將王先生家的陽臺強行給拆了。拆除的材料被運到倉庫，讓王先生自取。

　　王先生很氣憤：“物業(yè)有什么權(quán)力，強行把陽臺拆除��？”于是，他和物業(yè)公司對簿公堂，要求物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　案子一審二審，最終杭州中院判決，駁回王先生的訴訟請求。法院經(jīng)審理認(rèn)為，王先生和開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，書面承諾同意遵守《管理條約》的約定，該書面承諾及物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，均系雙方真實意思的表示，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。作為業(yè)主，臨時管理規(guī)約及物業(yè)管理合同對其具有約束力。

　　“物業(yè)公司強制拆除業(yè)主搭建的陽臺玻璃窗，其目的是維護小區(qū)公共空間的完整性和確保建筑物的使用安全，但其采用的方式確屬不當(dāng)，對小區(qū)業(yè)主存在的違章搭建行為，可以采用要求其停止侵害、消除危險等方式予以制止，但不享有代業(yè)主拆除的強制執(zhí)行權(quán)�！�

　　判決書提到，物業(yè)公司在拆除玻璃窗之后將原物放置在倉庫里，可見是進行了拆除而非損毀。

　　“物業(yè)公司行為方式不當(dāng)，但拆除行為發(fā)生原因是履行對小區(qū)公共空間的管理和維護職責(zé)，并且玻璃窗僅是拆除而非結(jié)構(gòu)性或破壞性的惡意毀損；同時，業(yè)主自己違反《管理規(guī)約》約定在先，且因封閉陽臺本身是違約行為、拆下來的材料也不可能被再次使用。”綜上這些因素，法院作出了駁回的判決。

　　王先生輸了官司。但他想不明白，自己的房子，自己花錢買的材料，包陽臺也不影響其他業(yè)主，為什么業(yè)主就不能包陽臺？

　　浙江澤大律師事務(wù)所的張律師認(rèn)為，包不包陽臺，不是單個業(yè)主或是物業(yè)公司說的算。關(guān)鍵要看買房子時，《管理規(guī)約》是如何約定的。

　　張律師解釋，《管理規(guī)約》是開發(fā)商在銷售物業(yè)之前，為保障物業(yè)的安全與合理使用、維護小區(qū)秩序和環(huán)境制定的規(guī)則。不論業(yè)主是否仔細閱讀過《管理規(guī)約》，在簽訂《購房合同》時，都要書面承諾已詳細閱讀并同意遵守，因此《管理規(guī)約》對業(yè)主具有約束力。而開發(fā)商或業(yè)委會，與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》又賦予物業(yè)公司，對于業(yè)主違反《管理規(guī)約》的行為，有權(quán)采取勸阻、制止等方式進行處理。于是，就出現(xiàn)了業(yè)主想要包陽臺，物業(yè)公司出面制止的情況，其實物業(yè)公司也是在根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，履行管理義務(wù)。

　　 一個熱門討論話題

　　“業(yè)主包陽臺被物業(yè)強拆，打官司為什么輸？”一事，報道后已引來很多討論。

　　贊成方——

　　“我家樓層很高，又有小孩子，不包陽臺真的很慌�！�

　　“我家這幢沿馬路，陽臺上總是一層灰，真的想包陽臺啊�！�

　　反對方——

　　“如果放開包陽臺，小區(qū)外立面肯定不好看，影響房子保值增值。”

　　能不能包陽臺，一直是杭州眾多業(yè)主群里經(jīng)常聊起的熱門話題。萬家星城小區(qū)的業(yè)主群里，隔三差五就有關(guān)于“包陽臺”的討論；另一個樓盤融創(chuàng)時代奧城小區(qū)還未交付，業(yè)主群里對“包陽臺”的討論也是熱火朝天。大家還自發(fā)地在群里發(fā)起投票。

　　對于包陽臺，各家小區(qū)情形都不一樣。錢報記者采訪了杭州一些小區(qū)的物業(yè)公司。

　　“綠城的小區(qū)，一般情況是不允許包陽臺的。如果每個業(yè)主都按自己的想法包陽臺，會破壞整個外立面的和諧統(tǒng)一。還有關(guān)鍵一點是安全考慮，業(yè)主自己包陽臺，存在發(fā)生高空墜物的安全隱患�！贝航�花月小區(qū)的綠城物業(yè)鞏經(jīng)理告訴錢報記者。

　　“業(yè)主自己包陽臺，會出現(xiàn)有的包有的不包，有的規(guī)范有的不規(guī)范，勢必會影響建筑物外立面，降低樓盤品質(zhì)。所以買房子之初，業(yè)主們就簽過一個前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，約定了不得封閉陽臺�！比f家星城小區(qū)的濱江物業(yè)一位工作人員表示，據(jù)她了解，濱江房產(chǎn)開發(fā)的樓盤都是不能包陽臺的。

　　 一條解決途徑

　　如果業(yè)主們都很想要包陽臺，有沒有合理的辦法可以達成呢？

　　住七堡附近綠城楊柳郡小區(qū)的方女士急切地打進錢江晚報熱線，她說入住楊柳郡已經(jīng)2年，當(dāng)時裝修時考慮到有小孩要把陽臺封起來，但物業(yè)不同意，現(xiàn)在整個小區(qū)陽臺都裸露在外面。物業(yè)的說法是，買房子時，大家就簽了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，不可以封陽臺。業(yè)委會沒有成立，沒辦法修改這個條約。

　　“如今孩子3歲，正調(diào)皮。我們住在3樓，孩子就喜歡往陽臺跑，真是心累�！狈脚�士剛生了二寶，這個安全隱患，讓還在月子里的她坐立不安。她再次找到物業(yè)，但答案還是不能封陽臺——因為入住人數(shù)還不足一半，小區(qū)至今無法成立業(yè)委會，所以還要等待。

　　“意外不知道什么時候發(fā)生�。　狈脚�士說，每次看到有小孩墜樓的新聞就很心痛，剛看到錢報報道了又一起悲劇，聯(lián)想到自家顯而易見的安全隱患卻無能為力，感覺很無助。

　　浙江豐國律師事務(wù)所主任陳松濤律師告訴記者，如果業(yè)主們呼聲都很高，其實可以由業(yè)委會出面來做這件事,“《管理規(guī)約》的制定和修改屬于全體業(yè)主的自決事項，如果召開業(yè)主大會會議，經(jīng)本小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，就可以修改不得封閉陽臺的約定。這樣，物業(yè)失去了據(jù)以管理業(yè)主封閉陽臺的合同依據(jù)，自然不會再限制業(yè)主封閉陽臺了。”

　　濱江物業(yè)一位工作人員表示，萬家星城小區(qū)去年成立了業(yè)主委員會，業(yè)主有包陽臺的需求可以向他們反映，屆時可以召開業(yè)主大會來表決。

　　據(jù)記者了解，目前，很多小區(qū)都通過這個途徑包了陽臺。但方女士這種情況就比較尷尬，新小區(qū)業(yè)委會一時成立不了，方女士能做的只有等待，“要業(yè)委會成立后才能重新簽訂物業(yè)管理合同。”

來源：錢江晚報

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