北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)正處于價(jià)值回歸 談“抄底”為時(shí)尚早

趁早

2019年開(kāi)年，以京東和頭條為代表的互聯(lián)網(wǎng)新貴們豪擲數(shù)十億購(gòu)置辦公大樓。而就在幾天前，北京通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)剛剛成交一筆30億大單，是迄今為止通州區(qū)最大的一筆大宗物業(yè)交易。據(jù)投中網(wǎng)PropTech研習(xí)社的統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，北京地區(qū)發(fā)生了11起大宗交易，披露交易金額超過(guò)300億元。
交易密集，資金量大，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)到了最佳抄底時(shí)刻嗎?
1、北京寫(xiě)字樓處于價(jià)值回歸，談抄底為時(shí)尚早
8月9日，由投中網(wǎng)PropTech研習(xí)社聯(lián)合好租舉辦的Vtalk沙龍《北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最佳抄底時(shí)刻》在WeWork望京商業(yè)中心順利舉行。
來(lái)自電子城、金融街控股、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、綠地商業(yè)、東方藏山、新華聯(lián)集團(tuán)民企總部等資產(chǎn)端代表；景瑞控股、中金佳晟、華夏久盈、增邦資本、世嘉融金、寶瑞通等資金方代表；戴德梁行、樂(lè)工場(chǎng)、資產(chǎn)360、選址中國(guó)、Spaceforce等第三方行代表圍坐一桌，共話北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售冰與火。
會(huì)上，好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)高級(jí)研究員發(fā)布報(bào)告：《大案牘術(shù)|捕捉北京商辦價(jià)值回歸中的機(jī)遇》。報(bào)告表明，從2015年4月以來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金價(jià)格呈現(xiàn)回落，價(jià)值回歸的狀態(tài)；2018年初到現(xiàn)今，5元以下的段位在提高，高租金段位逐漸縮小。


好租曉樓×投中網(wǎng)PropTech研習(xí)社寫(xiě)字樓沙龍
對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)，好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)判斷是良性回歸，一部分是價(jià)值回歸，一部分是投資心理上的理性回歸。至于北京市場(chǎng)近期大宗交易頻發(fā)，是否到了最佳抄底時(shí)刻，好租曉樓數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)認(rèn)為“抄底”概念有誤區(qū)，目前來(lái)看更多是價(jià)值投資。
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)最佳抄底時(shí)刻了嗎？在圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)中，多數(shù)嘉賓表示為時(shí)過(guò)早。
首先，市場(chǎng)上的標(biāo)的價(jià)格并沒(méi)有降下來(lái)。與會(huì)嘉賓表示，無(wú)論是業(yè)主心理預(yù)期還是真實(shí)交易價(jià)格，都沒(méi)有明顯下降。在實(shí)際成交的案例中，不少物業(yè)在交易最后一刻，價(jià)格還是漲上去了。
其次，租金不穩(wěn)定與大宗交易買(mǎi)賣(mài)關(guān)聯(lián)。與會(huì)嘉賓表示，因?yàn)樽饨鸩环€(wěn)定，今年很多知名基金提出讓出售方增加租金擔(dān)保的條件，所以說(shuō)在租金趨勢(shì)不明朗的情況下說(shuō)“抄底時(shí)刻”為時(shí)早。
最后，從北京大宗交易的實(shí)際成交量的數(shù)據(jù)來(lái)講，數(shù)量較少，不足以支撐“抄底”論斷。
2、談大單實(shí)操：特殊機(jī)會(huì)投資，要找對(duì)“神仙”
那么對(duì)于這些大單操盤(pán)手來(lái)說(shuō)，在實(shí)際交易環(huán)節(jié)當(dāng)中，哪些要素最重要？
資金成本，資金性質(zhì)，標(biāo)的狀況，退出周期都非常重要。
那什么樣的融資成本在業(yè)內(nèi)看來(lái)是低的呢？在場(chǎng)的嘉賓基本都贊同6%以下的融資成本是低的。從資金成本來(lái)看，外資基金跟內(nèi)資相比優(yōu)勢(shì)很大，外資拿的是保險(xiǎn)資金，資金成本低，而且周期長(zhǎng)，像鐵獅門(mén)一個(gè)項(xiàng)目能拿在手里運(yùn)營(yíng)20年。
不光資金挑標(biāo)的，標(biāo)的也挑資金方。一個(gè)項(xiàng)目從頭做到尾往往需要強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，包括資金、運(yùn)營(yíng)。所以，有機(jī)構(gòu)只會(huì)選擇10億以下的獨(dú)棟項(xiàng)目，這樣會(huì)得心應(yīng)手一些。
在本次沙龍活動(dòng)中，與會(huì)嘉賓談到了一些特殊機(jī)會(huì)，其中不乏一些經(jīng)典的項(xiàng)目，如朝外101大廈。有與會(huì)者提及，當(dāng)初聽(tīng)債務(wù)方講101大廈的故事，聽(tīng)一半就不想聽(tīng)了，因?yàn)槔锩嫣珡?fù)雜。
若想拿下特殊機(jī)會(huì)里的項(xiàng)目，找到能拿下臟活累活的人是關(guān)鍵。例如，鳳展大酒店市場(chǎng)上5億沒(méi)人買(mǎi)，就因?yàn)槔镱^有很多問(wèn)題。而世貿(mào)工三的項(xiàng)目就是因?yàn)?“找不著”制造“臟亂”的那個(gè)人， “那個(gè)人找著了，問(wèn)題就解決了”。
雖說(shuō)是臟活累活，但本質(zhì)上是門(mén)技術(shù)活。資金方在找合作伙伴時(shí)，一般用什么標(biāo)準(zhǔn)篩選呢？對(duì)此，有與會(huì)者表示，首先看資金成本和性質(zhì)，再就看操盤(pán)手的情商，情商不夠得不到信任，肯定也拿不到樓。
很多基金公司為了處理這些特殊機(jī)會(huì)，會(huì)特地挖一些當(dāng)過(guò)法官的人才。因?yàn)橛行╉?xiàng)目問(wèn)題不單純是錢(qián)能解決的，也不是單純掛牌、摘牌就能解決的，而是真需要找對(duì)“神仙”才能點(diǎn)石成金。
不過(guò)，一位來(lái)自保險(xiǎn)公司的參會(huì)人員稱(chēng)，保險(xiǎn)資金跟其它基金不太一樣，在銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管之下，保險(xiǎn)資金投到哪里都有嚴(yán)格的監(jiān)管條例，這其中包括城市的選擇范圍、使用年限等等，都有嚴(yán)格限制，而遇到股權(quán)有問(wèn)題的項(xiàng)目，則非常謹(jǐn)慎，做投資之后要上報(bào)審批。保險(xiǎn)資金本身很低，屬于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的，這類(lèi)項(xiàng)目保險(xiǎn)公司都會(huì)比較謹(jǐn)慎。
3、談修復(fù)邏輯：修復(fù)是資產(chǎn)增值重要來(lái)源
干凈標(biāo)的是險(xiǎn)資等低成本資金方的優(yōu)選，但對(duì)于一些民營(yíng)背景的公司來(lái)說(shuō)，資金成本不具備優(yōu)勢(shì)，所以不良資產(chǎn)成為他們的選擇。不良資產(chǎn)的貨幣成本相對(duì)較低，未來(lái)能夠有更高的溢價(jià)。對(duì)于他們來(lái)講，投資邏輯依然是買(mǎi)入-修復(fù)-退出。
與會(huì)的一位資方人士表示，修復(fù)資產(chǎn)是增值的重要來(lái)源，他們肯定愿意嘗試做這樣的臟活累活。但另一方面，不良資產(chǎn)走向不良的原因有很多，可能是資金端債務(wù)不良，也可能是業(yè)權(quán)本身分散或者有其它各種各樣的小業(yè)主關(guān)系。
因此，在修復(fù)邏輯中，須結(jié)合具體項(xiàng)目具體分析。有些項(xiàng)目是可以嘗試進(jìn)行修復(fù)的，但例如101或世貿(mào)工三這樣的項(xiàng)目，對(duì)團(tuán)隊(duì)操盤(pán)專(zhuān)業(yè)能力，或是請(qǐng)到神仙的能力的要求都非常高，對(duì)于這種項(xiàng)目他們也無(wú)能為力。原則上，他們?cè)敢庾鲞@樣的事，但大多數(shù)項(xiàng)目背后太復(fù)雜了，很多不良資產(chǎn)背后還藏著20年、30年長(zhǎng)租約，有可能拿到?jīng)]法運(yùn)營(yíng)，就沒(méi)辦法兌現(xiàn)，對(duì)投資人也不負(fù)責(zé)任。
此外，一個(gè)項(xiàng)目是否要做，投資人的偏好也是一個(gè)很關(guān)鍵的因素。上述資方人士提及，可以把他們目前的投資人分為大型金融機(jī)構(gòu)和高凈值客群這兩類(lèi)。其中，信托這樣的機(jī)構(gòu)資金對(duì)涉及到涉訴、債權(quán)就非常敏感。且不良資產(chǎn)可以處理，但是體量也不能過(guò)大，還是得結(jié)合項(xiàng)目分析。
對(duì)此，有與會(huì)的資產(chǎn)方人士則表示，大家想收的每個(gè)項(xiàng)目干干凈凈的，沒(méi)有那么多時(shí)間跟精力處理這些情況。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，更多干干凈凈的項(xiàng)目是受歡迎的。
而另一種形態(tài)則是聯(lián)合辦公這樣的新物種，過(guò)程中會(huì)將老舊廠區(qū)拿過(guò)來(lái)二次改造再運(yùn)營(yíng)。與會(huì)人士表示，這種項(xiàng)目至少租期10年以上，才會(huì)把錢(qián)投出去，改造出來(lái)。改造之后不可能再賣(mài)了，因?yàn)楸旧硭皇卿N(xiāo)售的，而是可能通過(guò)資金或附加值來(lái)保證收益。
至于目前新涌現(xiàn)的各類(lèi)智慧樓宇管理技術(shù)或項(xiàng)目，不管是資金方還是資產(chǎn)方更在乎的是系統(tǒng)解決方案，他們期待一站式而且性價(jià)比高，直接見(jiàn)效的解決方案，尤其要會(huì)算賬，畢竟樓買(mǎi)來(lái)是要增值溢價(jià)的。不管是聯(lián)合辦公還是其他新物種，要把修復(fù)這門(mén)賬算明白，才能得到資金方和業(yè)主方的青睞。


來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)
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