十年老筍盤扎堆入市 利好與“神坑”并存

魚哭了沒人知道

　　除了共有產(chǎn)權(quán)房加大供應(yīng)以及限競房競爭火熱，2019年北京房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了另一番景象——老盤，特別是十年以上的老盤扎堆推新。據(jù)北京商報(bào)記者不完全梳理，2019年內(nèi)，包括海淀區(qū)強(qiáng)佑·府學(xué)上院、恒盛·歐洲公館、西釣魚臺(tái)嘉園以及通州區(qū)金融街·融御等在內(nèi)不少于5個(gè)陳年舊盤，在初次入市近十年甚至遠(yuǎn)超十年之后，陸續(xù)啟動(dòng)剩余房源的銷售。另悉，還有幾大老盤正處于再上市進(jìn)程中。

　　高性價(jià)比：

　　區(qū)位、配套、價(jià)格優(yōu)勢(shì)疊加

　　事實(shí)上，老盤推新并不是什么稀奇事，尤其是在北京這個(gè)土地審批嚴(yán)格、城市規(guī)劃頻繁的城市，地產(chǎn)項(xiàng)目首期開盤十余年后再推新品，大有項(xiàng)目在；而老盤推新注定又是個(gè)搶眼事，若項(xiàng)目昔日有“地王”、“超級(jí)大盤”抑或是“神盤”之名傍身，外界對(duì)此項(xiàng)目的關(guān)注度向來不會(huì)太差。這在北京2019年內(nèi)推出的若干“老筍盤”上得到了印證。

　　以昔日“海淀神盤”恒盛·歐洲公館為例，該項(xiàng)目在今年7月中旬拿到了最新一期預(yù)售許可證，這距離其首期房源入市已過去十年之久。而此次再度入市，憑借“雙地鐵、公園里、學(xué)府旁”的文案，彼時(shí)尚未正式開盤的歐洲公館便受到行業(yè)力薦與購房者關(guān)注。北京商報(bào)記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，拿地早、成本低、價(jià)格合理、區(qū)位配套成熟以及教育資源占優(yōu)，便是該項(xiàng)目未售先火的核心賣點(diǎn)。

　　此外，海淀區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)佑·府學(xué)上院、西釣魚臺(tái)嘉園以及通州區(qū)域內(nèi)的金融街·融御，也多以區(qū)位、配套、價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)吸引購房者。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅從房屋屬性、戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及銷售定價(jià)三方面，向北京商報(bào)記者道出了老盤推新的幾大優(yōu)勢(shì)。

　　郭毅表示，市面較受關(guān)注的老盤多為純商品房，優(yōu)勢(shì)之一在于商品房本身的稀缺性。相比有著“購房后五年內(nèi)不得出售”限制的限競房，純商品房老盤顯然流通性更好，購房者能更加靈活地處置自己的資產(chǎn)。第二個(gè)優(yōu)勢(shì)則在于戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)的稀缺性。因?yàn)檫^去出讓的一些純商品房地塊基本上都開發(fā)大戶型產(chǎn)品，在目前“70/90”戶型產(chǎn)品占據(jù)主流市場環(huán)境下，老盤早年間沿用的大戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)也便顯得稀缺。

　　“第三大優(yōu)勢(shì)則體現(xiàn)在銷售定價(jià)上。雖然說部分純商品房定價(jià)要高于同區(qū)域的限競房產(chǎn)品，但是從政府對(duì)于樓盤項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格的管理上來看，商品房本身的價(jià)格水平還是遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的，因而推新的老盤也存在一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)?！惫愀攀龅?。

　　“從土地價(jià)格來看，老盤的優(yōu)勢(shì)一般較為明顯，尤其是拿地在五年以上的項(xiàng)目，更是優(yōu)勢(shì)突出。加之部分老盤推新的項(xiàng)目體量也相對(duì)較大，開發(fā)商可以借助大量老業(yè)主 ‘老帶新’的方式來降低營銷費(fèi)用?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波如是概述老盤推新的利好。

　　老盤通?。?/font>

　　戶型、產(chǎn)權(quán)、貸款三宗“罪”

　　盡管很大一部分推新的老盤具有“區(qū)位、配套、價(jià)格”的多重疊加優(yōu)勢(shì)，但是北京商報(bào)記者在近期關(guān)于“探訪老筍盤”的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，更多數(shù)量的陳年舊盤再入市時(shí)，實(shí)則也不同程度地暴露出了部分戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)略顯過時(shí)、產(chǎn)權(quán)年限有所縮水、加推房源精裝交付變毛坯，甚至違規(guī)禁止購房者使用組合貸款的問題。

　　戶型設(shè)計(jì)上，以強(qiáng)佑·府學(xué)上院為例，根據(jù)售樓處提供的89平方米小兩居、126平方米大兩居的主力戶型圖，戶型設(shè)計(jì)則略顯平庸?！翱傮w來說，上述幾個(gè)戶型設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn)，居住舒適度一般，如果和市面上熱門樓盤戶型相比，強(qiáng)佑·府學(xué)上院的戶型設(shè)計(jì)缺乏競爭力。 ”一業(yè)內(nèi)人士如是分析上述項(xiàng)目戶型。

　　產(chǎn)權(quán)年限縮水的問題，在老盤上則更為普遍。強(qiáng)佑·府學(xué)上院項(xiàng)目拿地于2001年，在售住宅產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水近20年，剩余產(chǎn)權(quán)還有50余年；恒盛·歐洲公館項(xiàng)目拿地于2007年，住宅部分原本70年的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)在二期項(xiàng)目的10年“蟄伏”中縮水12年；沉寂多年的原武夷花園南區(qū)地塊在曲折開發(fā)建設(shè)近16載后，方重命名“金融街·融御”得以再度面世，剩余產(chǎn)權(quán)年限也為50余年……

　　“其實(shí)我倒覺得老盤推新現(xiàn)存的最大問題不在戶型設(shè)計(jì)落后和產(chǎn)權(quán)縮水較多這兩方面，而在于原本規(guī)劃的精裝交付改為毛坯。” 郭毅認(rèn)為，老盤推新由精裝變毛坯，會(huì)影響到一些非常重視居住品質(zhì)的改善型客群的置業(yè)需求。

　　事實(shí)上，相比戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)略顯過時(shí)、產(chǎn)權(quán)年限有所縮水以及加推房源精裝交付變毛坯這三大問題，對(duì)于購房者置業(yè)影響最大的無疑是開發(fā)商“拒用組合貸”的違規(guī)操作。

　　北京商報(bào)記者此前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，恒盛·歐洲公館項(xiàng)目在首期開盤十年后再次啟動(dòng)二期銷售時(shí)，憑借“不愁賣”的價(jià)格、地段及配套優(yōu)勢(shì)，便明確拒絕意向客戶的組合貸需求。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然現(xiàn)實(shí)情況下一些銷售大熱、不愁賣的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)以“拒用組合貸”的方式篩選資金實(shí)力更強(qiáng)的客戶進(jìn)行最終選房及簽約，也算行業(yè)內(nèi)一種存在多年的“潛規(guī)則”，但是此舉顯然為樓盤銷售中的違規(guī)之舉，并擋住了部分資金預(yù)算不夠充裕、想要節(jié)約還貸成本的剛需購房家庭。

　　去化捷徑：

　　價(jià)格讓利最實(shí)在

　　數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)北京商品房新增供應(yīng)及成交均現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。有觀點(diǎn)稱，在市場新房供應(yīng)充足的情況下，老盤推新在去化上實(shí)則也面臨著較大壓力。

　　但在郭毅看來，盡管市面上應(yīng)接不暇的新盤項(xiàng)目給予了購房者更多的置業(yè)選擇，但是一些集“區(qū)位、配套、價(jià)格”于一體的高性價(jià)比老盤，即便相比限競房沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，也存在自己的市場空間。原因在于，不同類型的客群所關(guān)注的價(jià)值點(diǎn)不盡相同。如剛需、剛改人群，可能將價(jià)格視為置業(yè)的核心要素，高端改善人群則更加側(cè)重居住品質(zhì)、產(chǎn)品稀缺性及未來升值潛力。

　　不過，包括郭毅在內(nèi)的多位房地產(chǎn)分析師均認(rèn)同，十年“老筍盤”扎堆入市，適當(dāng)降低售價(jià)或通過加贈(zèng)精裝修提高產(chǎn)品附加值，無疑是老盤加快去化的最有效途徑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也直言，當(dāng)前市面上一些戶型落后或者年限縮水較多的老盤，大多贈(zèng)送精裝修，就是價(jià)格讓利的一個(gè)辦法。

　　張波還從房企角度闡述了老盤推新可能存在的一些問題。他認(rèn)為，老盤推新缺陷在于項(xiàng)目新舊混雜，不同階段的客群層次會(huì)有一定差異，對(duì)于社區(qū)的物業(yè)服務(wù)有著更高要求。此外，雖然拿地早的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，但是涉及的土地增值稅等稅收成本也會(huì)同步增加。

　　“對(duì)于購房者，的確需要擦亮眼。老盤推新的原因非常復(fù)雜，有的是因?yàn)榍捌陧?xiàng)目資金問題導(dǎo)致停工甚至爛尾，這類項(xiàng)目本身的品質(zhì)問題以及產(chǎn)權(quán)問題需要仔細(xì)了解清晰；還有部分老盤的規(guī)劃和戶型是早些年已報(bào)批，后續(xù)無法調(diào)整，導(dǎo)致雖是新盤但是戶型結(jié)構(gòu)有些過時(shí)，不太適應(yīng)當(dāng)下需求；最值得注意的是，購房者在置業(yè)前最好和小區(qū)內(nèi)的前期業(yè)主進(jìn)行充分溝通，有利于更為直接地了解項(xiàng)目的實(shí)際情況?！本屠媳P置業(yè)問題，張波如是提示購房者。

來源：北京日?qǐng)?bào)

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