廣州：8月超3000套入市

喧鬧的人群

　　8月東莞樓市將出現(xiàn)一波供應(yīng)小高潮。

　　7月是傳統(tǒng)樓市淡季，供需量下滑。今年7月東莞樓市住宅成交環(huán)比下降一成，樓市進(jìn)入蓄客期。8月份，房企推貨量加大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，將共有21個(gè)項(xiàng)目超過3000套住宅進(jìn)入市場(chǎng)。房企加大推貨量，提前進(jìn)入回籠資金階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。

　　供應(yīng) 7月進(jìn)入傳統(tǒng)樓市淡季

　　7月東莞住宅供需環(huán)比放緩，同比均增長(zhǎng)。其中，公寓和別墅供需環(huán)比同比均下滑，洋房供需同比均增長(zhǎng)42%左右。同時(shí)，非住宅供應(yīng)環(huán)比同比均大降，寫字樓更是在7月“斷供”。從整體市場(chǎng)來看，7月樓市進(jìn)入傳統(tǒng)樓市淡季。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月東莞住宅新增供應(yīng)整體環(huán)比有所放緩，7月全市住宅供應(yīng)36.98萬平方米， 環(huán)比下跌8%。除了松山湖片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)上漲外，其余片區(qū)均下跌。其中供應(yīng)熱點(diǎn)集中在松山湖片區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，合計(jì)供應(yīng)達(dá) 21.88萬平方米，占比高達(dá)59%。

　　從市場(chǎng)來看，萬科持續(xù)推貨搶跑，旗下萬科東新翡翠松湖、萬科第五城、萬科金地天空之城等6個(gè)項(xiàng)目集體發(fā)力供應(yīng)13.55萬平方米，占全市比重37%。

　　6月東莞一手住宅網(wǎng)簽量出現(xiàn)一個(gè)小高峰，7月則稍顯回落。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年7月東莞一手住宅網(wǎng)簽4462套，環(huán)比下跌10.1%。在各片區(qū)成交中，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)及松山湖片區(qū)成交量最高，前者為964套，后者為933套，霸占冠亞軍位置。城區(qū)片區(qū)及東南臨深片區(qū)則環(huán)比有較大的跌幅。水鄉(xiāng)新城片區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量最少，僅為406套。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心也表示，繼6月眾多品牌房企全力沖刺年中業(yè)績(jī)后，7月東莞住宅網(wǎng)簽成交有所回落，約50.49萬平方米，環(huán)比下降9%，同比上升31%。從個(gè)盤角度看，品牌項(xiàng)目和中低價(jià)項(xiàng)目仍然跑贏市場(chǎng)，7月住宅成交排行前15名項(xiàng)目中，幾乎全為品牌房企項(xiàng)目，此外有7個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)低于1.7萬元/平方米。受中低價(jià)項(xiàng)目成交突出影響，7月全市普通住宅均價(jià)環(huán)比下降1.11%。

　　區(qū)域 東坑、沙田、塘廈和虎門為成交熱點(diǎn)

　　受到供應(yīng)量影響，7月成交熱點(diǎn)也集中在松山湖片區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)。值得注意的是，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)屬于東莞價(jià)格洼地，客戶需求逐步釋放，成交占比回升明顯，7月主要以和昌拾里松湖成交為主。

　　從鎮(zhèn)區(qū)來看，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月東坑、沙田、塘廈和虎門為成交熱點(diǎn)；沙田和虎門主要由于受規(guī)劃利好及虎門二橋、莞番高速一期通車影響，濱海片區(qū)熱度持續(xù)升溫，成交效果良好。高埗、寮步、東坑由于個(gè)盤集中入市，供應(yīng)明顯放量，成交也較為不錯(cuò)。

　　另外，7月區(qū)域成交分化加劇，有9個(gè)鎮(zhèn)區(qū)住宅成交面積環(huán)比上漲明顯(漲幅大于20%)， 其中東坑、中堂環(huán)比放量顯著。全市六成區(qū)域成交環(huán)比下滑，有18個(gè)鎮(zhèn)街跌幅明顯(跌幅大于10%)，市場(chǎng)明顯降溫。從價(jià)格來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，7月東莞大部分鎮(zhèn)街洋房成交均價(jià)環(huán)比持續(xù)走穩(wěn)，近九成鎮(zhèn)街均價(jià)環(huán)比漲跌幅小于5%。

　　7月是傳統(tǒng)樓市淡季，加上今年市場(chǎng)觀望氛圍日趨嚴(yán)重，樓市進(jìn)入蓄客期。據(jù)東莞中原策略中心對(duì)全市在售100多個(gè)項(xiàng)目監(jiān)測(cè)顯示，7月樓市訪客量環(huán)比6月下滑3%。認(rèn)購方面，大部分項(xiàng)目進(jìn)入蓄客期，成交有所下滑，7月認(rèn)購量環(huán)比6月下降15%。

　　另據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，7月樓市推貨項(xiàng)目數(shù)繼續(xù)減少，整體供應(yīng)套數(shù)環(huán)比下降47%， 整體銷售率為74%，但個(gè)盤分化明顯。去化良好的項(xiàng)目以片區(qū)內(nèi)中低價(jià)項(xiàng)目、TOD項(xiàng)目為主。

　　另外，全市多片區(qū)成交分化加劇，中心城區(qū)由于部分熱銷盤進(jìn)入尾盤階段，導(dǎo)致認(rèn)購數(shù)量有所下滑，但是整體出貨效果良好；濱海片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)有新品牌項(xiàng)目入市，帶動(dòng)認(rèn)購情況回升明顯，其余片區(qū)成交不溫不火。

　　庫存 臨深片區(qū)住宅庫存消化周期拉長(zhǎng)

　　由于7月東莞住宅新增供應(yīng)放緩，庫存下滑至485萬平方米，環(huán)比下降3.22%，同比下降3.28%，按照過去一年消化速度計(jì)算，7月底住宅庫存消化周期持續(xù)縮短至不足11個(gè)月。東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析，目前市場(chǎng)分化明顯，中心城區(qū)依然嚴(yán)重供不應(yīng)求，臨深片區(qū)住宅庫存量最大，為136.5萬平方米，占全市比重的28%，臨深片區(qū)住宅庫存消化周期繼續(xù)拉長(zhǎng)至近17個(gè)月。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，7月全市鎮(zhèn)街中謝崗的消化周期超過30個(gè)月，由于該區(qū)域長(zhǎng)期缺乏新品，市場(chǎng)成交量少，導(dǎo)致整體去化周期高企；另外臨深片區(qū)普遍項(xiàng)目去化壓力加大，鎮(zhèn)街消化周期均超過14個(gè)月。城區(qū)多鎮(zhèn)街去化周期不足6個(gè)月，望牛墩和企石由于近年供應(yīng)少，去化周期較低。

　　后市 8月將現(xiàn)一波供應(yīng)小高潮

　　市場(chǎng)將現(xiàn)一波供應(yīng)小高潮。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著“金九”傳統(tǒng)旺季漸近，品牌房企搶跑意圖明顯，8月預(yù)計(jì)將有21個(gè)項(xiàng)目推新貨入市，推貨量超3000套，創(chuàng)年內(nèi)月度新高，環(huán)比7月增長(zhǎng)125%。

　　從區(qū)域來看，隨著品牌、高價(jià)地項(xiàng)目入市增多，競(jìng)爭(zhēng)格局加劇。目前臨深片區(qū)是供應(yīng)主力區(qū)，其次是水鄉(xiāng)片區(qū)和松山湖片區(qū)，其中近兩年供應(yīng)整體偏緊的水鄉(xiāng)片區(qū)供應(yīng)放量大增。值得注意的是，隨著近兩三年高價(jià)地項(xiàng)目陸續(xù)上市，在售的高價(jià)地項(xiàng)目明顯增多，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。從戶型來看，大部分項(xiàng)目主推剛需及首次改善產(chǎn)品為主，部分項(xiàng)目推出緊湊型三房、四房，戶型趨小化。

　　是誰在買房？

　　購房者平均年齡36.4歲 金融從業(yè)者最多

　　8月7日，東莞市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布了《2019年度勞動(dòng)力市場(chǎng)工資指導(dǎo)價(jià)位》，金融業(yè)連續(xù)多年“拔得頭籌”，是所有行業(yè)中月薪平均值唯一過萬的行業(yè)。這正好符合近幾年省內(nèi)購房者情況。據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在省內(nèi)購房者情況分析當(dāng)中，金融從業(yè)者購房人數(shù)最多，且普通職工人數(shù)占比增加，自住需求成為主要置業(yè)目的。

　　據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、珠海、中山等廣東省七大城市購房者情況進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年買房的購房者當(dāng)中，依然以金融、保險(xiǎn)、證券從業(yè)者為主，且普通職員占比上升，管理層占比有所降低。2019年前6月相比2018年，購房者中的管理層占比降低，而一般職員占比上升了3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到23%。這一變化與客戶置業(yè)目的變化一致，說明剛需正逐漸回歸。

　　8月7日，東莞市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布了《2019年度勞動(dòng)力市場(chǎng)工資指導(dǎo)價(jià)位》，指導(dǎo)價(jià)位基本涵蓋了社會(huì)所有行業(yè)和領(lǐng)域。數(shù)據(jù)也顯示，在12大類行業(yè)中，金融業(yè)連續(xù)多年“拔得頭籌”，是所有行業(yè)中月薪平均值唯一過萬的行業(yè)。

　　此外，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月，剛需客戶占比正在上升。在七個(gè)城市購房者置業(yè)目的一欄中，填寫置業(yè)目的為“自住”的客戶占比從2018年起就持續(xù)上升，2019年一季度創(chuàng)下了2016年以來的新高。從自住需求的月度走勢(shì)來看，2018-2019年自住需求占比持續(xù)回升，已從2016年市場(chǎng)高熱時(shí)期的50%左右升至65%。

　　從客戶年齡來看，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2019年6月購房者的平均年齡為36.4歲。從變化趨勢(shì)來看，年齡的上下浮動(dòng)與市場(chǎng)熱度有一定的關(guān)聯(lián)。當(dāng)市場(chǎng)好時(shí)，客戶會(huì)更年輕，而市場(chǎng)熱度較低時(shí)，客戶則會(huì)更年長(zhǎng)。

來源：廣州日?qǐng)?bào)

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