又一長(zhǎng)租公寓爆雷 業(yè)內(nèi)呼吁設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金

丑八怪

距離樂(lè)伽公寓公開(kāi)辟謠稱“公司依舊正常開(kāi)展業(yè)務(wù)”過(guò)去半個(gè)月后，樂(lè)伽公寓的租客及房東，迎來(lái)的消息是“確認(rèn)公司已停止經(jīng)營(yíng)”。

8月7日，樂(lè)伽公寓通過(guò)其微信公眾號(hào)發(fā)布公告稱，公司已停止經(jīng)營(yíng)，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入，無(wú)法償還客戶欠款。

今年7月以來(lái)，“樂(lè)伽公寓經(jīng)營(yíng)異常，疑似爆雷”、“分公司人去樓空”、“房東收不到租金、房客面臨驅(qū)逐”等消息在網(wǎng)上流傳。

樂(lè)伽公寓停業(yè)的現(xiàn)象并非個(gè)例。僅今年7月份，就有樂(lè)伽公寓、杭州速錦房產(chǎn)在內(nèi)的6家公寓機(jī)構(gòu)“爆雷”。

房東、租客建立維權(quán)群，商討下一步對(duì)策

在8月7日晚間樂(lè)伽宣布停業(yè)之后，新京報(bào)記者了解到，合肥、西安、蘇州、南京、杭州等地的房東和租客都紛紛建立了微信維權(quán)群，圍繞房東和租客、房東和樂(lè)伽、租客和樂(lè)伽之間，大家正商討下一步的對(duì)策。不過(guò)，截至目前，租客、房東方面反饋，并沒(méi)有得到樂(lè)伽方面的補(bǔ)退款。

新京報(bào)曾報(bào)道過(guò)，南京棲霞堯辰景園小區(qū)租客李華（化名）跟樂(lè)伽公寓簽了1年合同。合同從今年3月24日至2020年3月23日。7月20日房東找過(guò)來(lái)，因未按時(shí)收到房租，向他們下逐客令。“房東表示，如果8月18日還沒(méi)有收錢，就需要收房，斷水?dāng)嚯?。”李華說(shuō)。

截至目前，李華并沒(méi)有接到樂(lè)伽公寓方面的任何電話，只看到他們發(fā)出的公告，“我在外地出差，只能周末回南京后去服務(wù)點(diǎn)看看情況?！?/font>

和租客們一樣，把房子租給“樂(lè)伽”的房東們也很“上火”。四川的小美（化名）于今年7月3日將成都市錦江區(qū)匯麗汀香一套房子委托給樂(lè)伽公寓出租，由于小美經(jīng)常在外地，圖省事、方便，就跟樂(lè)伽公寓簽訂了6年協(xié)議，出租代理期自今年7月4日至2025年10月31日，共計(jì)72個(gè)月120天。7月4日，小美就將房屋交付給了樂(lè)伽公寓。

據(jù)小美介紹，今年7月10日，樂(lè)伽公寓就把房子租出去，樂(lè)伽跟租客之間簽訂了一年合同，租出去的價(jià)格為3000元，一次性收了半年房租和押金。而小美這邊，只在7月3日簽合同時(shí)，收了3500元押金，房租還沒(méi)收到，之所以當(dāng)時(shí)沒(méi)收款，“他們說(shuō)以后每季度按時(shí)給我打房租，我就想省事，沒(méi)想太多?！?/font>

新京報(bào)記者從小美出示的房屋出租委托代理合同上看到，該房源的押金為3500元，每個(gè)月租金為3500元，第一次支付房租時(shí)間為2019年11月1日，第二次支付時(shí)間為2020年2月1日（根據(jù)付款形式以此類推）。

“我剛找到租客，租客跟樂(lè)伽簽訂了1年合同，也付了半年租金。我也不能趕人家走，只能想辦法跟租客協(xié)商了?！毙∶罒o(wú)奈地說(shuō)。

“高收低租”破壞行業(yè)整體信用

不同于一般長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式，樂(lè)伽公寓以高于市場(chǎng)價(jià)拿房，給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價(jià)格就高，因此，不少租客圖便宜，便選擇半年付甚至一年付，在此模式下，在多個(gè)城市擴(kuò)張。

之所以出現(xiàn)“高收低租”的模式，巴樂(lè)兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌指出，可能是受過(guò)去一段時(shí)間長(zhǎng)租市場(chǎng)風(fēng)口強(qiáng)勁的影響。不過(guò)，“當(dāng)前市場(chǎng)已趨于冷靜理性，無(wú)論從政策、資本，還是經(jīng)營(yíng)角度，都需要從問(wèn)題中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)?！备呙确Q?！伴L(zhǎng)租本身是一個(gè)剛需、低頻、低利潤(rùn)的傳統(tǒng)生意，且事關(guān)民生大事，更需踏實(shí)穩(wěn)健，追求租客保障、民生穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)受益的共惠局面。當(dāng)前，亟須在各方努力下，建立一個(gè)信息透明、標(biāo)準(zhǔn)可循的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。”高萌亦表示。

“‘高收低租’模式正破壞著行業(yè)整體信用?！狈繓|東公寓學(xué)院全靂指出，“高收低租”與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的做法。這一模式，無(wú)形中會(huì)放大杠桿，由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理失誤，最終會(huì)導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。

全靂進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)道，目前租賃行業(yè)還缺乏法律化的約束，也沒(méi)有押金保障制度或擔(dān)保金制度。這也就意味著，企業(yè)倒閉了，對(duì)租客、房東而言，還缺乏相關(guān)保障。因此，全靂呼吁，必須對(duì)這個(gè)行業(yè)里的黑中介和黑二房東進(jìn)行嚴(yán)懲。

在類似“租金貸”等金融方式的助力下，往往風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)會(huì)明顯延后，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)模和影響面逐步擴(kuò)大。因此，在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái)，金融手段助力長(zhǎng)租公寓規(guī)?；耐瑫r(shí)，也加劇和提升了未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)水平。因此，張波建議，對(duì)于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的金融管控力度需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

而對(duì)租客而言，全靂建議，租房還要找大品牌或有國(guó)企背景的租房企業(yè)。高萌則表示，目前行業(yè)暴露的問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致房東和租客在選擇機(jī)構(gòu)方面，更加看重經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、服務(wù)信譽(yù)和來(lái)自平臺(tái)的背書。

通過(guò)立法建立準(zhǔn)入門檻

樂(lè)伽公寓停業(yè)的現(xiàn)象并非個(gè)例。實(shí)際上，今年長(zhǎng)租公寓行業(yè)跌宕起伏，風(fēng)波不斷。據(jù)記者根據(jù)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有26家公寓機(jī)構(gòu)出現(xiàn)重大問(wèn)題，僅今年7月份，就有樂(lè)伽公寓、杭州速錦房產(chǎn)等6家公寓機(jī)構(gòu)“爆雷”。

這些長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)之所以會(huì)倒閉，一大半原因在于資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，其中不乏“租金貸”的身影。隨著“租金貸”被禁，大量中小型運(yùn)營(yíng)商如何生存，已成為最大的問(wèn)題。再加上資本陸續(xù)退出，長(zhǎng)租公寓最近兩年興起的資產(chǎn)證券化融資受阻，長(zhǎng)租公寓資金層面不容樂(lè)觀。

值得注意的是，在政策層面上，由于各地對(duì)于“N+1”執(zhí)行力度和要求不盡相同，導(dǎo)致很多城市的長(zhǎng)租公寓存在一定政策風(fēng)險(xiǎn)。

在此背景下，張波建議，在政策控制較嚴(yán)的城市，包括對(duì)于“N+1”政策以及租金限價(jià)政策較嚴(yán)的城市，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不要盲目擴(kuò)張。此外，對(duì)于長(zhǎng)租公寓發(fā)展市場(chǎng)的預(yù)期，也不能盲目對(duì)標(biāo)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，要探索一條既適合國(guó)情，又具有可持續(xù)發(fā)展的路徑。

樂(lè)伽事件具有典型的警示意義。北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥指出，在樂(lè)伽事件中，當(dāng)下相關(guān)部門正積極救火，群策群力善后“爆雷”的遺留問(wèn)題非常重要。但更重要的是，如何防微杜漸，通過(guò)構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，防止類似問(wèn)題重復(fù)發(fā)生。

趙慶祥認(rèn)為，要盡快出臺(tái)住房租賃條例，租賃行業(yè)必須通過(guò)立法建立準(zhǔn)入門檻；此外，可以由協(xié)會(huì)牽頭探索建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，租賃企業(yè)按照規(guī)模，繳納風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，此舉一方面可以對(duì)沖經(jīng)營(yíng)不善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也可以控制企業(yè)的擴(kuò)張速度。

問(wèn)題在于，長(zhǎng)租公寓如何破局與盈利，未來(lái)還有沒(méi)有發(fā)展前景？在趙慶祥看來(lái)，長(zhǎng)租行業(yè)還有較好的發(fā)展前景，“目前在住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展過(guò)程中，肯定會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，但隨著租賃制度的完善，這些問(wèn)題都會(huì)逐步得以解決?！壁w慶祥總結(jié)稱。


來(lái)源：新京報(bào)
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