深圳“731新政”周年：多數(shù)購房者浮虧 買房賺錢時代過去

浪子不回頭

2016年10月，一輪新的調(diào)控政策空襲深圳樓市，沸騰的市場瞬間降溫，此后2018年初“三價合一”落地，再到2018年中的“731新政”。調(diào)控織就的網(wǎng)把深圳樓市嚴(yán)絲合縫地罩住。

深圳房價已近30個月沒有上漲了，微跌成為新常態(tài)。今年4月24日之后，深圳官方更是不再更新房價信息，一些高價盤可擇機入市了。房價或會有結(jié)構(gòu)性的上漲，但依靠房地產(chǎn)賺錢的日子短期內(nèi)不復(fù)歸來了。

以“731新政”為界線，截取前后一年的區(qū)間中，追蹤個盤表現(xiàn)的有心人士可明顯發(fā)現(xiàn)，深圳多個盤價格均有所下跌，5%的跌幅并不罕見，上漲者漲幅大概在1%~10%之間，極個別者能達20%。但這種漲幅不算樂觀，算上各種稅費、按揭的資金成本、中介等交易費用，以持有兩年粗略估算，漲幅不達40%都算虧。

過去多年，社會賺錢思維多停留在“買房”一事上，也習(xí)慣期待調(diào)控過后便是放松調(diào)控。而近期中央提出，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”澆滅了這種期待。“夜壺論”休矣，亟待上車的人總算可以安下心來踏實工作存錢了。

新房成交穩(wěn)定
留給房企們、投資者豪賭深圳的空間，已經(jīng)不多了。仍在執(zhí)行中的“731新政”像一道大型關(guān)閘，鎖住流動性也鎖住了炒作空間。

在2016年10月全國調(diào)控大潮的基礎(chǔ)上，2018年初深圳“三價合一”落地，再到2018年中，“731新政”出臺，這是深圳樓市調(diào)控的升級版，條文包括暫停企事業(yè)單位、社會組織等法人單位購房；商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；新購買的商務(wù)公寓，5年限售；居民家庭新購買商品住房的3年限售，即使是離婚買房都要執(zhí)行差異化信貸政策。

投資投機的所有漏洞均被堵上，市場將其視為大殺器。轉(zhuǎn)眼，“731新政”執(zhí)行已滿周年，除了今年6月那場驚動全國的土拍盛宴外，深圳樓市平靜如水。

回溯當(dāng)初，“731新政”落地后，深圳市場交易量明顯下滑。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“731新政”之后，第三第四季度深圳新房成交均價均出現(xiàn)連續(xù)小幅下跌，到四季度成交量環(huán)比下降了35%。

同時，房貸利率居高不下。2018年7月，深圳的首套房貸利率執(zhí)行基礎(chǔ)利率上浮15%的標(biāo)準(zhǔn)，二套房貸利率上浮20%。

隨著時間消化，2018年12月，深圳首套房貸利率調(diào)整，從基準(zhǔn)利率上浮15%下調(diào)為上浮10%。在房貸利率下調(diào)的背景下，深圳西部兩大剛需盤入市，因價格相對較低（均價約4萬/平方米），去化率較高，深圳樓市局部回暖。

市場熱度延續(xù)到2019年的第一季度。3月開始，深圳住房個貸利率再度下調(diào)，普遍從上浮10%下調(diào)到上浮5%，眾多因素作用下，成就一個樓市小陽春。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，從1月開始，市場氛圍變暖，成交逐步回升，至3月份到達頂峰。3月，深圳新房市場共成交5365套商品房，不論是比2019年2月還是2018年3月，都是大幅增長，其中環(huán)比上升181.6%。

二手房方面，3月，深圳二手住宅共成交4551套，環(huán)比上升127.9%；4月，成交7570套，環(huán)比上升66.3%，終于突破5000套的月成交量，創(chuàng)下2016年10月以來新高。

但好景不長，3、4月過后，樓市成交迅速回落。2019年上半年，深圳新房住宅共成交17681套，同比上升38.1%，成交172.05萬平方米，同比增加33.5%；二手住宅共成交31160套，面積約256.4萬平方米，套數(shù)和面積分別較2018年上半年下滑7.5%和7.4%。

踏入7月，深圳新房住宅成交3629套，環(huán)比上升3.51%；二手住宅成交7048套，環(huán)比上升21.6%，終于止跌回升，重回7000套以上。

總體而言，從成交量角度來看，“731新政”一年中，樓市成交有起有落，但終難回到2016年四季度前的水平。

二手房漲幅有限
今年7月，深圳購房者突然發(fā)現(xiàn)，在主管部門的官網(wǎng)上，已查詢不到深圳新房的價格水平。最近一次更新在4月24日，深圳新房成交均價為52104元/平方米。

新房價格極易受成交結(jié)構(gòu)影響，一旦有高價盤入市，即能較大幅度拉高當(dāng)月均價，而剛需盤入市又會將均價拉低。

對此，深圳市住建局表示，由于城市市場規(guī)模有限，成交價格水平易受結(jié)構(gòu)性影響，為了更準(zhǔn)確地反映市場運行情況，在做好房地產(chǎn)預(yù)售項目“一房一價”價格公示的基礎(chǔ)上，將不再公布匯總后的成交金額及均價信息。

二手價格是當(dāng)前觀察評價市場價格最為有效的窗口。2019年7月，深圳中原監(jiān)測到的深圳二手住宅成交均價為52319元/平方米，這個數(shù)據(jù)在今年3月時為53269元/平方米，基本保持平穩(wěn)。

若長期追蹤，可發(fā)現(xiàn)深圳樓市片區(qū)分化，片區(qū)中個盤分化趨勢愈加明顯。

以今年上半年為例，南山依舊為均價最高的區(qū)域，均價達86343元／平方米，龍崗成為了上半年均價最低的區(qū)域，為39720元／平方米。深圳各區(qū)漲跌不一，漲幅最大的為南山區(qū)，上漲3.89%，其次是福田上漲了1.73%；僅龍崗區(qū)出現(xiàn)小幅下跌，為-1.04%。

新政前后，購房者心態(tài)變化更多體現(xiàn)在個盤上。

深圳中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，寶安區(qū)40個成交量較大的代表性樓盤中，以2018年7月31日為界，前一年（2017年8月1日~2018年7月31日）和后一年（2018年8月1日~2019年8月1日）的價格變化并不大。漲幅最高的領(lǐng)航里程花園，在新政前的成交均價為48960元／平方米，新政后的成交均價為55147元／平方米，漲幅僅為11.22%。

與此同時，寶安區(qū)桃源盛世花園全區(qū)跌幅最大，但兩年間的跌幅也僅為3.86%。在11.22%和－3.86%之間，分布著大量漲跌幅在1%以內(nèi)的樓盤。

南山區(qū)，現(xiàn)代城華庭的漲幅全區(qū)最高，為22.79%，其次是觀海臺花園，漲幅為15.17%；跌幅較大的是深物業(yè)前海港灣花園，下跌4.07%。

如今的深圳，是一個新房成交量相對穩(wěn)定，二手房價分化且漲跌幅有限的市場局面。

預(yù)期平穩(wěn)
新政的執(zhí)行過程，也是購房者信心和樓市觀的重建過程。

過去面對房價，都市人往往秉持奔跑之姿，工資漲幅跑不贏房價漲幅，是多年來購房者的焦慮來源，如今時移勢易。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認為目前市場想買買不來和想拋拋不出，出現(xiàn)這種局面是由限購、限售、限漲、限跌等政策共同作用而成。但不意味著就是壞事。

正如前述，“731新政”前后一年，漲幅超過3成的樓盤寥寥可數(shù)，超過二成的樓盤也只在少數(shù)。以持有兩年時間計，算上房貸利息等資金持有成本尤其是近兩年深圳首套房貸在基準(zhǔn)上浮5%至15%、交易時的中介費以及各種稅費，深圳各區(qū)大多數(shù)近兩年買入的樓盤達不到盈利要求。

近兩年來，以高杠桿進入樓市的投資者要面臨滑鐵盧了，盡管市場上未有大規(guī)模的斷供潮，但有中介人士告訴第一財經(jīng)，“當(dāng)前，市場上的成交必須講誠意，想要房產(chǎn)較快賣出，除了降價沒有第二種途徑，而筍盤的背后通常是難再月供的投資者，或者有緊急資金需求的做生意人士�！�

投資者的冬天恰好是剛需者的春天，撿漏的窗口到了，無論是剛需還是剛改，都有了更多準(zhǔn)備時間。

2017年初，曉莉（化名）以480萬元的價格，在南山區(qū)購入一套小三房，目前其所在小區(qū)同樣戶型朝向的單元掛牌價只有495萬~500萬元，這尚且不算交易時買家還價導(dǎo)致的進一步下調(diào)。

曉莉原本的計劃是兩年后換房，把該小三房賣出，用盈利和新增存款換一套更大的房子。但是，“目前已經(jīng)調(diào)整計劃，房子暫時賣不出去，除非我大降價，但即使以掛牌價賣出，還是會虧本。好在現(xiàn)在不著急換房，我們還可以多存兩年錢，慢慢看�！�

近日，中央提出，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。業(yè)內(nèi)普遍認為，短期內(nèi)，深圳樓市調(diào)控政策放松可能性較小。購房者預(yù)期普遍較為穩(wěn)定。

相比大漲與大跌，平穩(wěn)實屬最佳局面，預(yù)期穩(wěn)定之下，市場正向更理性的方向發(fā)展。

與多數(shù)購房者相比，開發(fā)商的信心似乎更加充足。6月底的土拍盛宴，5宗宅地集中拍賣，吸引了全國30多家發(fā)展商參與，共舉牌300多輪，此后廣州的奧園、北京的合昌先后宣布，把公司總部遷往深圳。只是對市場來說，房企的看多，影響并不如想象中大。


來源：第一財經(jīng)日報
聲明：該文觀點僅代表作者本人，汕尾市民網(wǎng)系信息發(fā)布平臺，僅提供信息存儲空間服務(wù)。如轉(zhuǎn)載涉及版權(quán)等問題，請作者與我們聯(lián)系，我們將在第一時間處理，謝謝！圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。