中房研協(xié)]大灣區(qū)規(guī)劃背景下廣東五市房地產市場研究與發(fā)展預判

趁早

 2019年2月18日，中共中央、國務院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結合實際認真貫徹落實。綱要明確指出，建設粵港澳大灣區(qū)，要依托香港、澳門作為自由開放經(jīng)濟體和廣東作為改革開放排頭兵的優(yōu)勢，繼續(xù)深化改革、擴大開放，在構建經(jīng)濟高質量發(fā)展的體制機制方面走在全國前列，發(fā)揮示范引領作用，加快制度創(chuàng)新和先行先試，建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，更好融入全球市場體系，建成世界新興產業(yè)、先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)基地，建設世界級城市群。
  隨著綱要的發(fā)布，大灣區(qū)房地產市場受到廣泛關注。業(yè)界普遍認為，受益于大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃，未來灣區(qū)交通、經(jīng)濟、產業(yè)將迎來快速發(fā)展，高質量人才的大量引進和產業(yè)區(qū)域精細分工帶來的人口流動將為灣區(qū)房地產市場提供新的發(fā)展活力和堅實的需求支撐，市場前景可長期看好�；�于此，本文將對灣區(qū)深圳市、廣州市、佛山市、東莞市以及惠州市這五個廣東城市展開具體研究，從經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、房地產市場三個角度對城市進行比較分析，從而對大灣區(qū)規(guī)劃背景下這幾個城市房地產市場未來發(fā)展前景作出合理預判。
  一、經(jīng)濟環(huán)境
  1.    GDP：廣州、佛山增速回暖 深圳經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長 惠州下行壓力進一步加大
  （1） 2019年上半年廣州、佛山GDP增速明顯回升  惠州經(jīng)濟增速持續(xù)下行

  據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州、佛山在近幾年土地供應市場表現(xiàn)突出，土地供應量遠超其他三市，且有逐年上漲趨勢。惠州近幾年土地供應相對穩(wěn)定，長期占據(jù)土地供應面積第三位。東莞自2015年后土地供應面積連續(xù)兩年下降，且下降幅度較大，2018年土地供應回暖，供應面積僅次于廣州、佛山，超過惠州，且從2019年上半年土地供應來看，供應面積已相當于2018年全年供應的67.51%，2019年全年土地供應面積有望繼續(xù)增加。受限于土地資源稀缺，深圳市土地供應始終是廣東五市中最少的，且近年來供應面積持續(xù)下降，2019年上半年供應土地245.32萬平方米，僅為同期廣州土地供應的12.61%。
  （2） 廣州、佛山土地成交量大  東莞土地成交面積增幅明顯

  據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，佛山在商品房供應方面表現(xiàn)突出，2017年商品房供應265141套，超過供應量第二的東莞149988套，2018年供應量雖有所下滑，但仍有220299套入市，遠超其他四個城市，2019年上半年已有115686套商品房供應，全年有望再次實現(xiàn)增長�；葜葑�2014年以來，商品房供應持續(xù)增加，至2018年全年供應153708套，增幅高達223%，商品房供應量從倒數(shù)第一躍居為僅次于佛山。廣州、深圳供應量則相對穩(wěn)定。東莞自2016年后，商品房供應逐漸減少，2019年上半年供應31527套，僅為2018年全年的42%，全年供應可能微降或與2018年持平。
  （2） 佛山、廣州保持成交高位  惠州商品房成交量劇增

  從商品房成交情況來看，佛山、廣州仍是廣東五市商品房成交主力，尤其佛山自2016年后，商品房成交量已連續(xù)三年超過20萬套。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，佛山2019年1-6月商品房成交也已達106768套，2019年全年商品房成交量有望再次突破20萬套。此外，近年來惠州商品房成交市場也明顯升溫，2018年商品房成交量已達139078套，環(huán)比增加139.29%，首次超過廣州位居廣東五市商品房成交量第二位，從2019年上半年表現(xiàn)來看，2019年全年惠州商品房成交可能出現(xiàn)小幅下滑，但仍將保持較高體量。
  （3） 深圳房價為大灣區(qū)房價天花板  五市房價均保持較快增長（略）
  （4） 五市供需漸趨合理  惠州存在庫存壓力加大風險（略）
  （5） 五市均暫無商品房庫存壓力 各地政府可適當加大或維持目前供地水平（略）
  四、總結與預判
  從區(qū)域來看，粵港澳大灣區(qū)是繼美國紐約灣區(qū)和舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后的世界第四大灣區(qū)，是我國開放程度最高、經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一。據(jù)各市公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)整理顯示，2018年粵港澳大灣區(qū)人口達到7115.98萬人，經(jīng)濟總量約為10.87萬億元，約占全國經(jīng)濟總量的11%，是全國經(jīng)濟最活躍的地區(qū)和重要增長極。10.87萬億的經(jīng)濟總量已經(jīng)超過了同期韓國的GDP總量，雖然在四大灣區(qū)中僅居第三位，但超過6%的經(jīng)濟增長率遠超其他灣區(qū)，且人口、土地面積、港口和機場吞吐量均居四大灣區(qū)之首，發(fā)展勢頭大好。2018年，中央將粵港澳大灣區(qū)發(fā)展列為國家重大發(fā)展戰(zhàn)略寫入政府工作報告，2019年2月，中共中央、國務院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》并要求積極推進落實，借用國務院港澳事務辦公室主任張曉明先生的話來說，建設粵港澳大灣區(qū)是習近平總書記親自謀劃、親自部署、親自推動的國家戰(zhàn)略，是新時代推動形成我國全面開放新格局的重大舉措，也是推進“一國兩制”事業(yè)的實踐創(chuàng)新�；浉郯拇鬄硡^(qū)建設，以打造世界級城市群為方向，是粵港澳三地優(yōu)勢互補、協(xié)同發(fā)展、互利共贏、共同繁榮的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，區(qū)域前景長期看好。
  具體到城市而言，通過城市間經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境和房地產市場的對比分析，我們根據(jù)市場熱度和發(fā)展?jié)摿�將廣東這五個城市分為三檔：
  第一檔：廣州、深圳
  廣州、深圳均被確立為粵港澳大灣區(qū)中心城市，其本身的經(jīng)濟水平已相當發(fā)達，近年來經(jīng)濟也保持較快速度增長，伴隨著規(guī)劃綱要的落實和推進，城市功能定位將更加明確，產業(yè)升級將更進一步，對人才的吸引力也將再次提升，城市經(jīng)濟發(fā)展速度有望進一步提高，市場可高看一線。與此同時，隨著廣州、深圳中心城市產業(yè)升級和輻射作用的加強，未來必將出現(xiàn)越來越多的向東莞、佛山、惠州等周邊城市的產業(yè)轉移和人口轉移，尤其深圳受限土地資源貧乏表現(xiàn)將更加明顯。
  第二檔：佛山、東莞
  佛山自2009年同廣州簽署《廣州市佛山市同城化建設合作協(xié)議》及兩市城市規(guī)劃、交通基礎設施、產業(yè)協(xié)作、環(huán)境保護等4個對接協(xié)議以來，一直在大力推進落實廣佛同城化發(fā)展規(guī)劃，十年間雙方合作已取得不少成果，而在此次《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中，廣州-佛山再次被列為粵港澳大灣區(qū)三個極點之一，未來兩地互動合作層次將進一步提高，廣州現(xiàn)代服務業(yè)和佛山先進制造業(yè)齊頭并進、互補互促的格局將更加完善，且伴隨著兩地交通路網(wǎng)、公共服務共享、同城化體制機制的更新進步，佛山將有望在承接廣州產業(yè)轉移、融入廣州產業(yè)體系以及接納廣州人口外流中獲得更高的優(yōu)先級。從目前來看，佛山近幾年保持良好的經(jīng)濟增長和人口增長速度，房地產市場表現(xiàn)也比較活躍。但發(fā)展仍然存在兩大隱患：第一，佛山市房價增長過快，曾一度被住建部約談，7月30日中共中央政治局又首次提出“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，未來政府政策出臺和管控力度可能將進一步加強；第二，佛山市經(jīng)濟發(fā)展過于依賴房地產業(yè)，缺乏其他持久穩(wěn)定的推動力，未來發(fā)展可能還將面臨產業(yè)轉型的瓶頸。
  東莞在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃中與深圳同被看作電子信息等世界級先進制造業(yè)產業(yè)集群的兩個核心城市，在制造業(yè)、電子信息產業(yè)優(yōu)勢突出。根據(jù)東莞市《十三五規(guī)劃》，東莞將打造華南科技產業(yè)創(chuàng)新中心，全市國家級高新技術企業(yè)數(shù)量達到3000家以上，未來經(jīng)濟發(fā)展動力強勁。從區(qū)位來看，東莞處于廣州、深圳這兩大中心城市之間，既可以通過廣深科技走廊的打造提升自己的科技水平，推動產業(yè)升級，進一步提升經(jīng)濟發(fā)展水平，同時隨著莞深城軌的即將開通，未來東莞與深圳將構成半小時生活圈，城市合作將進一步深入。就目前來說，深圳受限土地資源稀缺的問題已經(jīng)暴露，近幾年已經(jīng)陸續(xù)有企業(yè)和人口向東莞轉移，未來這種轉移規(guī)模將更大。結合近兩年東莞產業(yè)轉型較為順利、經(jīng)濟發(fā)展保持高速的表現(xiàn)來看，東莞市場甚至優(yōu)于佛山，僅次于深圳、廣州。不過發(fā)展同樣面臨幾個問題：第一，東莞尚未完全擺脫產業(yè)轉型帶來的陣痛，常住人口凈增長依然緩慢，歷史遺留下來的城市規(guī)劃、產業(yè)布局有待改觀，這可能需要一個較長時間的過渡改造期；第二，東莞目前房價在廣東已經(jīng)僅次于深圳、廣州，但其經(jīng)濟總量卻相對較低，房價高、增長快的問題甚至比佛山還要突出，可想而知需要面臨的將是更為嚴格的樓市調控和政府管制。
  第三檔：惠州
  惠州在《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》中的定位更多地偏向于打造生態(tài)城市和對接深圳東進、廣州東擴戰(zhàn)略，這主要基于惠州豐富的自然資源和相對較偏的地理位置。據(jù)此前惠州市政府透露，未來將著力把惠州打造成粵港澳大灣區(qū)東部片區(qū)交通樞樞紐節(jié)點城市，全面接入大灣區(qū)東部半小時生活圈，這將有力地推動惠州當?shù)氐穆糜蔚禺a、養(yǎng)老地產的發(fā)展，也有助于惠州經(jīng)濟產業(yè)結構的轉型升級。但從目前來看，雖然近兩年惠州市商品房市場出現(xiàn)明顯回暖，且房價仍是粵港澳大灣區(qū)價格洼地，但不可忽視的是惠州市經(jīng)濟增速連年大幅下滑，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，同時經(jīng)濟發(fā)展過度依賴房地產業(yè)，在“房住不炒”的主基調下，惠州市較小的常住人口體量及偏低的人口增長率反應本地房地產市場真實剛性需求并不高，相對較窄的經(jīng)濟基本面難以支撐房地產市場的持續(xù)高速發(fā)展，經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，且商品房庫存的逐漸積壓已使得惠州成為大灣區(qū)去化周期最長的城市，城市發(fā)展可能需要較長的調整期，市場預期相對看低。


來源：中房研協(xié)
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