政治局會議房地產(chǎn)新提法 業(yè)內(nèi)認(rèn)為市場將進(jìn)入“橫盤時代”

面對疾風(fēng)吧

  據(jù)新華社報道，中共中央政治局7月30日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，審議《中國共產(chǎn)黨問責(zé)條例》和《關(guān)于十九屆中央第三輪巡視情況的綜合報告》。
  會議要求，要緊緊圍繞“鞏固、增強(qiáng)、提升、暢通”八字方針，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提升產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力和產(chǎn)業(yè)鏈水平。
  對于房地產(chǎn)部分，會議再次提及“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，并強(qiáng)調(diào)落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。
  警惕房地產(chǎn)過于活躍
  新時代證券副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，會議提到“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這一提法徹底斷絕房地產(chǎn)調(diào)控政策再度大幅放松的可能性，是“淡化刺激”的最大體現(xiàn)。
  潘向東認(rèn)為，之所以不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，可能有以下原因：其一，以前能通過房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的前提是居民存在加杠桿空間，但過去幾年房價飆升，居民杠桿率攀升到歷史高位，官方也首次通過量化方式表明了杠桿率上升抑制居民消費(fèi)；其二，雖然房價漲幅放緩，但房價絕對值依然很高，多個城市房價已經(jīng)漲到歷史新高，再大幅刺激房地產(chǎn)只會讓泡沫越來越大，不利于長久發(fā)展；其三，房地產(chǎn)市場占用了大量資源，同時也提高了企業(yè)生產(chǎn)、居民生活成本，不利于經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。“就2019年而言，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)是可以做到的，集中精力保證經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展更為關(guān)鍵?！?/font>
  對于上述政策方向，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康對《中國經(jīng)營報》記者表示，現(xiàn)在中央鼓勵投資的意向比較明顯，但房地產(chǎn)投資和一般的投資還是有區(qū)別。“做擴(kuò)張的話房地產(chǎn)是最容易的，從短期來看是有刺激經(jīng)濟(jì)的必要，但不會把房地產(chǎn)作為選擇的重點(diǎn)。”
  賈康表示，從一般的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系來說，流動性合理充裕、有一定的刺激力度，房地產(chǎn)是很容易上升的。政策的意圖應(yīng)該是警惕房地產(chǎn)一馬當(dāng)先，短期內(nèi)過于活躍。
  賈康認(rèn)為，如果光是出臺政策調(diào)控，將是治標(biāo)不治本。而基礎(chǔ)性制度的建設(shè)是中長期的影響，見效不一定很快，但是非做不可，這樣房地產(chǎn)市場才能提高健康程度，才有長效機(jī)制之說。
  賈康表示，推進(jìn)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，這需要從四方面發(fā)力：一是土地制度改革；二是住房制度要雙軌統(tǒng)籌；三是投融資制度改革；四是房地產(chǎn)稅立法。
  穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的壓艙石
  潘向東認(rèn)為，不作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，不代表房地產(chǎn)不重要。房地產(chǎn)具有巨大的乘數(shù)效應(yīng)，涉及到多個產(chǎn)業(yè)鏈，只是要避免短期政策大起大落造成房價非理性上漲，而更多用長效管理機(jī)制來促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康長久發(fā)展。未來房企集中度可能進(jìn)一步提升，在核心城市布局的優(yōu)質(zhì)房企更具有經(jīng)營優(yōu)勢。
  一位排名前十的上市房企高管對記者表示，國家不會再因可能的經(jīng)濟(jì)下行而再次刺激房地產(chǎn)，同時，中央也沒有強(qiáng)調(diào)抑制樓市泡沫和堅決遏制房價上漲，也不存在對房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，這意味著房地產(chǎn)已經(jīng)從拉動經(jīng)濟(jì)的火車頭轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定經(jīng)濟(jì)的壓艙石，房地產(chǎn)將在不突破上限、不穿透下限的區(qū)間內(nèi)小幅波動，進(jìn)入橫盤時代。
  上述房企高管表示，橫盤時代的房地產(chǎn)意味著市場蛋糕不會變得更大，但也不會太小。但蛋糕的切分取決于不同房企的發(fā)展意愿、戰(zhàn)略與能力。大房企依然希望繼續(xù)擴(kuò)張，但可選擇的城市數(shù)量在減少；小房企依賴的信托通道已斷，將大批陷入被收購的境地；中型房企進(jìn)退兩難，轉(zhuǎn)型更難。
  在房地產(chǎn)行業(yè)變局之下，不少企業(yè)已經(jīng)開始嘗試多元化發(fā)展。
  日前，華泰汽車與富力集團(tuán)正式達(dá)成戰(zhàn)略合作，富力集團(tuán)參股華泰汽車，共同發(fā)展新能源汽車產(chǎn)業(yè)。這已經(jīng)是繼恒大、寶能等近十家企業(yè)之后，又一家進(jìn)入汽車行業(yè)的房地產(chǎn)商。
  “新能源汽車作為新興領(lǐng)域，許多技術(shù)還處在長期研發(fā)和探索之中。在這種情況下是否能夠異軍突起很難說?！鄙鲜龇科蟾吖鼙硎?，主要是因為房地產(chǎn)是賺快錢的思維，要做研發(fā)等精細(xì)化工作，很多企業(yè)是沒有耐心的。
  上述房企高管認(rèn)為，在賺快錢時代，很少有企業(yè)研究發(fā)展戰(zhàn)略和行業(yè)趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)的屬性沒有真正變?yōu)橹圃鞓I(yè)的標(biāo)準(zhǔn)時，大家的心還是浮躁的。所以他不看好房企進(jìn)入這些新興行業(yè)。
  其表示，房企回歸主航道、基本盤宣告了違背商業(yè)基本規(guī)律之多元化探索的失敗，沒有足夠的市場規(guī)模、可見的盈利模式、長期艱難負(fù)重的隱忍創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型之路是不可能走得更遠(yuǎn)的。當(dāng)前，堅守主業(yè)、不當(dāng)先烈仍是房企最穩(wěn)健的發(fā)展之路。
  構(gòu)建長效機(jī)制
  記者了解到，“房住不炒”自2016年底提出以來，已經(jīng)成為房地產(chǎn)長效機(jī)制構(gòu)建的主基調(diào)，歷年來在中央會議上多次被提及。關(guān)于房地產(chǎn)的具體表述也有所變化。
  2016年12月14日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開。會議明確指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，要合理運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止房價的大起大落等。
  2017年10月18日～24日，中國共產(chǎn)黨第十九次全國人民代表大會召開。會中，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)：堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的保障制度，讓全體人民住有所居。
  2017年12月18日至20日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。
  2018年7月31日，中共中央政治局召開會議。會議中提到，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
  2018年12月19日～21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行。會議中提到，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。
  2019年1月21日，省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專題研討班在中央黨校開班。習(xí)近平總書記在開班式上發(fā)表重要講話中提到，要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案。
  2019年4月19日，中共中央政治局召開會議。其中提出，要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。


來源：中國經(jīng)營報
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