博鰲現(xiàn)場(chǎng)丨劉洪玉：市場(chǎng)環(huán)境變復(fù)雜 相關(guān)技術(shù)改變傳統(tǒng)格局

浪子不回頭

7月28日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)迎來(lái)主論壇日。在“走出舒適區(qū)：穩(wěn)定平衡視野下的中性增長(zhǎng)”主題演講環(huán)節(jié)中，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉帶來(lái)題為《高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展下的房地產(chǎn)：政策與市場(chǎng)趨勢(shì)》的分享。
劉洪玉認(rèn)為，舒適區(qū)即是代表機(jī)會(huì)多，在穩(wěn)定平衡視野下的中性增長(zhǎng)，是當(dāng)下和未來(lái)將要面對(duì)的問(wèn)題。
他指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)境發(fā)生了變化，20年來(lái)的快速發(fā)展令住房市場(chǎng)發(fā)展達(dá)到了非常高的高度。市場(chǎng)從關(guān)注數(shù)量到關(guān)注質(zhì)量，從關(guān)注增量到存量,從簡(jiǎn)單的開發(fā)到開發(fā)和管理并重，甚至管理變得更加的重要。一些城市提出了樓宇經(jīng)濟(jì)的說(shuō)法，實(shí)際上更加關(guān)注后續(xù)空間的使用和運(yùn)營(yíng)管理。在新建和更新方面，更新發(fā)展變得更多。由短平快的單一銷售模式，變?yōu)槌鍪酆统鲎獠⑿�，慢慢向持有的方向發(fā)展，出租變成了很重要的模式。
同時(shí)，過(guò)去的供應(yīng)逐漸打破短缺的狀態(tài)，開始出現(xiàn)了地區(qū)過(guò)量的供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境也在發(fā)生變化。
“一個(gè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩了。再有一個(gè)城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度開始變慢了，”劉洪玉說(shuō)道，“還有個(gè)一個(gè)很重要的變化，跟房地產(chǎn)相關(guān)的某些技術(shù)，當(dāng)然主要是其他技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用。這方面的技術(shù)迅猛發(fā)展�！狈康禺a(chǎn)的環(huán)境正由簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)向復(fù)雜，難以如以前一樣通過(guò)簡(jiǎn)單的方式處理。
在政策方面，劉洪玉認(rèn)為房地產(chǎn)制度最重要的還是住房制度，基本住房的問(wèn)題解決，應(yīng)該和相對(duì)應(yīng)的土地供應(yīng)的方式相關(guān)聯(lián)，這是完善基礎(chǔ)性的住房制度，“它的定位就是房租不炒，然后就是要構(gòu)建一個(gè)穩(wěn)定市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，這個(gè)目前也在開始慢慢的把它具體化了，過(guò)去穩(wěn)房?jī)r(jià)，現(xiàn)在是穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期”。
同時(shí)，劉洪玉還認(rèn)為目前的一城一策設(shè)法能夠讓城市政府從過(guò)去調(diào)控變成穩(wěn)定，中央政府更多的是承擔(dān)指導(dǎo)的責(zé)任，但是看到各個(gè)城市再調(diào)整微調(diào)政策，一城一策制訂的調(diào)整，發(fā)揮市場(chǎng)管理的政策，在這個(gè)過(guò)程中結(jié)合自己城市做了微調(diào)，從宏觀政策的角度，希望能夠擺脫阻力。
“制度基礎(chǔ)和土地制度、規(guī)劃管理制度、預(yù)算財(cái)政的收支制度相關(guān)聯(lián)，沒有這樣的制度基礎(chǔ)，很難形成這樣的一種模式�！� 在促進(jìn)城市化和工業(yè)化及城市的增長(zhǎng)的同時(shí)，也有一些負(fù)面的效果——由于土地資源的錯(cuò)配推高了房?jī)r(jià)，重增長(zhǎng)輕發(fā)展，引發(fā)了政府債務(wù)方面存在著風(fēng)險(xiǎn)，還產(chǎn)生了社會(huì)民生問(wèn)題。
關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)技術(shù)，第一類技術(shù)為綠色健康的技術(shù)，這些技術(shù)的應(yīng)用被理論證明是有益于改善人類的工作績(jī)效和工作狀況，“我們做過(guò)相關(guān)的研究，綠色建筑的成本和收益也是能夠匹配的，市場(chǎng)有這種機(jī)制使居民愿意付出更多的錢為了綠色建筑”。
第二類技術(shù)為智慧科技。這種智慧技術(shù)，讓房地產(chǎn)的產(chǎn)品，讓房地產(chǎn)的服務(wù)，房地產(chǎn)的管理能力出現(xiàn)了賦能，“用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算包括很多智能設(shè)備，對(duì)建成的這種商業(yè)空間進(jìn)行非常高效的管理，能夠有效的節(jié)約成本，提高效率等等。這些應(yīng)用逐漸的改變傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)和格局”。
新技術(shù)的出現(xiàn)，為未來(lái)城市的可持續(xù)發(fā)展提供支持，逐漸瓦解傳統(tǒng)的城市規(guī)劃。“房地產(chǎn)企業(yè)在此過(guò)程中，要更加的專業(yè)和理性，從快速成長(zhǎng)到高質(zhì)量發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，過(guò)去是關(guān)注機(jī)會(huì)型的投資，未來(lái)更加關(guān)注穩(wěn)健和持有型的投資，這樣才可以促使房地產(chǎn)企業(yè)從單一的開發(fā)商的角色向多重的角色轉(zhuǎn)變�！眲⒑橛裾f(shuō)道。


來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)
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