30家上市房企迎償債高峰 資金兌現(xiàn)面臨緊張

lucas-

最后一周，76億數(shù)額巨大的償債壓力，猶如一把利劍，懸在銷售額大幅縮水的上市房地產(chǎn)企業(yè)的上方。
根據(jù)國(guó)泰君安《房地產(chǎn)信托保兌付》報(bào)告中統(tǒng)計(jì)，2012年面臨信托到期兌付的有30家上市房地產(chǎn)企業(yè)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年將到期的項(xiàng)目達(dá)61個(gè)，到期規(guī)模為318億元，占總共到期資金數(shù)額的86.9%。
而隨著3月最后一周的到來(lái)，上市房企已經(jīng)進(jìn)入償付高峰。
據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，1月到期27億元，2月10億元，3月39億元，5月47億元，7月44億元，11月38億元，12月49億元。至此，30家上市房企一季度到期兌付的信托資金達(dá)到76億元。
到期兌付的信托資金從何而來(lái)？中金公司的研報(bào)預(yù)計(jì)，不止是上市房企，整個(gè)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)將有10%至15%的信托項(xiàng)目可能在今年出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，需要信托公司自有資金介入或通過資產(chǎn)管理公司收購(gòu)。不過，總體而言，“借舊還新”等傳統(tǒng)做法，將使得風(fēng)險(xiǎn)延遲到2013年釋放。
國(guó)泰君安分析師李品科告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，如若出現(xiàn)不能按時(shí)兌付，信托公司可以通過延期兌付、發(fā)新補(bǔ)舊、第三方接盤或者項(xiàng)目重組、以自有資金兜底和變賣抵押資產(chǎn)的方式化解兌付風(fēng)險(xiǎn)。
年化利率高至17.5%
實(shí)際上，從2010年下半年以來(lái)，銀行信貸收緊，樓市持續(xù)低迷，開發(fā)商資金緊張已是不爭(zhēng)的事實(shí)，信托融資成了開發(fā)商融資的渠道之一，但融資成本不斷高企。
《華夏時(shí)報(bào)》記者根據(jù)公司公告顯示發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)到期的信托產(chǎn)品中利率水平最高的是，2011年8月陽(yáng)光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]城聯(lián)手五礦信托發(fā)行的用于支持福建金融中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]建設(shè)所設(shè)立的，發(fā)行期限為2年金額為5億元的信托計(jì)劃，其年化利率高達(dá)17.5%。
記者發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)到期的上市房地產(chǎn)信托最高收益率高達(dá)16%-17.5%，而大部分收益率都在11%以上。但問題是，上市房企頻發(fā)信托以解資金需求之后要面對(duì)的是地產(chǎn)信托到期償債壓力。
根據(jù)國(guó)泰君安發(fā)表的報(bào)告顯示，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]1、2月份到期的信托資金均高達(dá)10億元，成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期內(nèi)兌付壓力最大的房企，其次是億城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]股份將在3月到期的信托資金為10.5億元，隨后同樣是3月到期數(shù)額達(dá)10億元的福星股份。
此時(shí)償債壓力不言而喻。
以陽(yáng)光城為例，目前手中的9款地產(chǎn)信托融資中，2012年到期的18.4億元融資額，占該公司52.2億元已發(fā)信托融資額的35.25％。而對(duì)比的是，陽(yáng)光城2011年第三季度財(cái)報(bào)期末的現(xiàn)金余額僅4.7億元，也就是說(shuō)信托占現(xiàn)金比例高達(dá)1111%。
并非個(gè)案。根據(jù)國(guó)泰君安報(bào)告顯示，從信托占有息負(fù)債比例來(lái)看，中華企業(yè)、中航地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的比例也達(dá)到89%、80.9%，而信托占現(xiàn)金比例高達(dá)437%、198%。
此時(shí)上市房企面臨的問題是，到期償債資金從何來(lái)？“靠銷售回款已無(wú)可能，包括像萬(wàn)科這樣的大型房地產(chǎn)企業(yè)都面臨銷售回款速度放緩，更別說(shuō)其他中小型房企了。”國(guó)泰君安分析師孫建平告訴記者。
兌付資金趨緊
如若靠銷售回款道路不通，面臨兌付危機(jī)的上市房企如何突圍？
“常見的是借新還舊�！眹�(guó)泰君安分析師李品科告訴記者，“但可能會(huì)引起新一輪房企融資潮�！�
以萬(wàn)科為例，在1月份到期信托10億元還未兌付之前，當(dāng)月17日，萬(wàn)科旗下全資子公司太榮有限公司向中國(guó)銀行（香港）借款2.1億元；同一天，萬(wàn)之城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向上海銀行漕河涇支行借款4億元。
隨后又為滿足旗下多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的需要，3月5日，萬(wàn)科再次公告分別向華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司申請(qǐng)金額為10億元和20億元的信托借款，借款期限均為2年。
而另一個(gè)在3月到期的信托資金達(dá)5.9億元的華僑城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]A，則是通過母公司華僑城集團(tuán)的委托貸款以渡過信托兌付壓力。
2月23日，根據(jù)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站披露，華僑城集團(tuán)已獲準(zhǔn)注冊(cè)總額60億元的私募中期票據(jù)，注冊(cè)額度有效期兩年。
所謂私募票據(jù)融資是企業(yè)融資的一種渠道。李品科告訴記者，“政策趨緊，信托到期，房企需要新融資方式，用來(lái)以舊換新，而私募票據(jù)可以根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀靈活改變，同時(shí)利率很可能低于貸款利率，這對(duì)于像旅游和房地產(chǎn)高杠桿行業(yè)來(lái)說(shuō)，誘惑很大�！�
除此以外，當(dāng)房企面對(duì)信托兌付壓力，甩賣股權(quán)也是緩解之道。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)1月到期面對(duì)兌付的信托資金為5.1億元，隨后7月還有2億元的信托兌付壓力。為緩解資金流動(dòng)性，1月5日中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司將出售所持有的招商證券1651.4萬(wàn)股的金融資產(chǎn)。通過這項(xiàng)轉(zhuǎn)讓，公司將獲得稅后利潤(rùn)約2.2億元。
隨后3月9日再次公告稱，為了支持公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展，公司近日再拋售招商證券股票1277萬(wàn)股。據(jù)測(cè)算，本次處置可供出售金融資產(chǎn)產(chǎn)生的稅后利潤(rùn)約1.1億元。至此，中糧地產(chǎn)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，套現(xiàn)3.3億元。
“無(wú)論哪種，對(duì)過多依賴信托融資的公司來(lái)說(shuō)，大量的到期支付無(wú)疑又是一場(chǎng)暴風(fēng)雪�！币晃环科蟾笨倢�(duì)記者表示。
國(guó)泰君安分析師孫建平指出，2010年密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是按照高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)計(jì)的，比如回報(bào)率指標(biāo)一般在15％-20％。而隨后房地產(chǎn)的冬天來(lái)臨，開發(fā)商一般難以達(dá)到設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)的高利潤(rùn)，而且信托一般不能展期，到了結(jié)束的時(shí)點(diǎn)就要兌付本息，風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
但監(jiān)管層表示風(fēng)險(xiǎn)可控。兩會(huì)期間，銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)影響有限，也不會(huì)對(duì)信托行業(yè)產(chǎn)生根本性影響。

二師兄

兩會(huì)期間，銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)影響有限，也不會(huì)對(duì)信托行業(yè)產(chǎn)生根本性影響。