今年，廣東樓市或?qū)⒁詢r(jià)換量

小青年

　　昨日，記者從省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)獲悉，本月底廣東將發(fā)布《廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書2012》（簡(jiǎn)稱《藍(lán)皮書》）。內(nèi)容包括，今年在中央政府“堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松”的表態(tài)之下，地方政府將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。預(yù)計(jì)上半年廣東商品房銷售市場(chǎng)仍將僵持甚至進(jìn)一步萎縮，全年的房地產(chǎn)投資增速將有所回落，企業(yè)資金壓力進(jìn)一步凸顯，房地產(chǎn)將呈現(xiàn)“新開(kāi)工項(xiàng)目減少、在建工期延長(zhǎng)”，商品房銷售市場(chǎng)“以價(jià)換量”現(xiàn)象逐漸成為普遍。

　　市場(chǎng)：深圳量?jī)r(jià)齊跌

　　據(jù)《藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)，去年深圳房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊跌。住宅成交同比減少13.5%，創(chuàng)歷史新低，住宅成交均價(jià)19038元每平方米，同比下跌6.2%，為12年來(lái)第二次回落?！端{(lán)皮書》分析，去年深圳房?jī)r(jià)的回落，是因?yàn)樽?009年底宏觀調(diào)控以來(lái)，成交量下滑，開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期面臨資金鏈的壓力，越來(lái)越多的發(fā)展商采取低價(jià)營(yíng)銷策略，從而使成交均價(jià)回落明顯。從成交戶型面積來(lái)看，90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上商品住宅銷售面積分別為194.73萬(wàn)平方米、38.75萬(wàn)平方米、37.35萬(wàn)平方米。銷售套數(shù)分別為26869套、3247套、1963套，分析認(rèn)為，成交結(jié)構(gòu)的低端化也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的重要因素。從區(qū)域分布來(lái)看，中心區(qū)域比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于郊區(qū)。其中羅湖區(qū)4.51萬(wàn)平方米，福田區(qū)18.11萬(wàn)平方米，南山區(qū)38.05萬(wàn)平方米，鹽田區(qū)10.69萬(wàn)平方米，寶安區(qū)95.69萬(wàn)平方米，龍崗區(qū)138.72萬(wàn)平方米。

　　2011年，受嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的影響，廣州二手市場(chǎng)全年成交套數(shù)和面積同比分別減少16.6%和25.9%。從成交需求看，調(diào)控對(duì)投資（包括多次置業(yè)）的遏制效果十分顯著。數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)自住型買家占比約九成，其中，首次置業(yè)占比超過(guò)六成。從成交價(jià)格看，城市核心區(qū)域的中高端物業(yè)價(jià)格穩(wěn)定。

　　在佛山，限購(gòu)政策殺傷力度巨大，外地戶籍人群不能在本地買房，本地多套置業(yè)者和投資者被迫退市，有資格買房又有能力買房的人由此縮水2／3左右，住宅成交和土地成交均大幅下跌，帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)整年震蕩。

　　政策：宏觀調(diào)控效果明顯

　　《藍(lán)皮書》指出，2011年，宏觀調(diào)控政策取得明顯效果，投機(jī)、投資性需求也得到遏制，房?jī)r(jià)也往預(yù)想中的趨勢(shì)發(fā)展：限購(gòu)城市成交量普遍同比下降，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已從一線城市向二線三線城市全面蔓延。嚴(yán)厲的政策也派生出一些其它影響，比如，房地產(chǎn)投資增速逐月下降、部分城市土地出讓金收入的大幅減少、部分地方出現(xiàn)財(cái)政緊張的局面。

　　預(yù)計(jì)2012年調(diào)控政策將逐步完善制度的建設(shè)，對(duì)居民合理的住房需求將采取針對(duì)性的扶持政策。

　　為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的目的和支持居民的合理購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)今年政府將針對(duì)首套房的限貸政策作出調(diào)整，支持并鼓勵(lì)居民合理的購(gòu)房需求。限貸政策，抑制了市場(chǎng)中的首次置業(yè)和改善型的自住需求。而首次置業(yè)和改善型置業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最穩(wěn)定、最健康的需求，也是關(guān)乎民生的重大問(wèn)題。

　　房?jī)r(jià)：降多少值得探討

　　《藍(lán)皮書》指出，一方面是完成開(kāi)發(fā)投資和企業(yè)到位資金保持高速增長(zhǎng)；另一方面，國(guó)內(nèi)貸款占到位資金比例為近10年來(lái)最低，企業(yè)融資渠道受限、融資成本上升導(dǎo)致銀行貸款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)涉及銀行的指標(biāo)都呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，批準(zhǔn)預(yù)售面積大于銷售面積，銷售面積和銷售額的同比增速回落至個(gè)位數(shù)?？紤]到2009年及之后年份企業(yè)借貸款項(xiàng)有相當(dāng)部分將于今年到期，還貸壓力可能較大，企業(yè)資金狀況存隱憂。

　　省房協(xié)秘書長(zhǎng)、新聞發(fā)言人王韶介紹，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸以購(gòu)房者為中心的格局，市場(chǎng)將主動(dòng)適應(yīng)購(gòu)房者的預(yù)期。房?jī)r(jià)已經(jīng)不是降不降，而是降多少才能達(dá)到消費(fèi)者和企業(yè)的共贏。

　　王韶表示，今年省房協(xié)倡議房企積極響應(yīng)“以優(yōu)惠價(jià)格售樓、回饋市民、為建設(shè)幸福廣東作貢獻(xiàn)”的號(hào)召，參與2012“價(jià)值回歸 幸福置業(yè)”業(yè)界行動(dòng)，主動(dòng)調(diào)整銷售策略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將優(yōu)惠公開(kāi)化、透明化。

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