男子億元買樓后要退停車場 ?？邶埲A法院：不可拆分

博楓影月

山西籍商人魏亞軍花了一億多元人民幣買下了?？谑心痴麄€(gè)小區(qū)，時(shí)隔七年后，以停車場是人防工程不能辦理產(chǎn)權(quán)證為由將小區(qū)開發(fā)商訴至法院，要求返還車位交易款。

億元買下整個(gè)小區(qū) 七年后將開發(fā)商告上法庭

2009年6月，山西籍商人魏亞軍和海口市某小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《整體收購協(xié)議》，雙方約定，?？谑心承^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司將該小區(qū)項(xiàng)目整體出售給魏亞軍，該項(xiàng)目占地一千二百多平方米，整個(gè)項(xiàng)目包括住宅、商鋪、停車位(地上188個(gè)，地下56個(gè))三個(gè)部分，總價(jià)款一億六百多萬元。

2009年10月，魏亞軍和?？谑心承^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《某小區(qū)房屋銷售協(xié)議》。合同簽訂后，魏亞軍向該房地產(chǎn)公司支付了交易款一億六百多萬元。

2012年6月，交房后，房地產(chǎn)公司辦理了該小區(qū)的房產(chǎn)總證并過戶至魏亞軍名下。

2016年4月，魏亞軍以購買的地下停車位屬于人防工程，不能辦理房產(chǎn)證為由，將?？谑心承^(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法庭，要求退還地下停車位的交易款。

業(yè)主：開放商欺騙，地下停車位屬于人防工程，不能辦理房產(chǎn)證

魏亞軍訴稱，2014年5月,他才獲知該小區(qū)地下車位屬人防設(shè)施，依法不能出售，也不允許辦理產(chǎn)權(quán)證。據(jù)此，他認(rèn)為雙方簽訂的《整體收購協(xié)議》中有關(guān)56個(gè)地下車位的買賣條款無效，依法不能履行，也無需支付56個(gè)地下車位價(jià)款，所以房地產(chǎn)公司理應(yīng)退還給他已支付的56個(gè)地下車位一百八十多萬元的交易款。

開發(fā)商：從未隱瞞人防工程的事實(shí)

對(duì)此，被告房地產(chǎn)公司闡述了自己的理由：

第一，雙方簽訂的銷售協(xié)議屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體低價(jià)銷售，房屋、商鋪的售價(jià)與地下車位一并銷售密不可分，不能單就地下車位部分條款認(rèn)定無效。被告公司在急于快速回收資金的情況下，以非常低的價(jià)格，將小區(qū)整體銷售給原告。住宅部分面積每平方米單價(jià)僅為3500元、一樓商鋪部分每平方米單價(jià)也才10000元、二樓商鋪部分每平方米只有4900元、地下車位每個(gè)50000元。銷售的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)市場正常售價(jià)。被告之所以同意以如此低價(jià)整體出售項(xiàng)目，正是考慮到可以連同地下停車位在內(nèi)的住宅、商鋪一并銷售，可以快速回收資金。如果沒有連同地下車位一并銷售也不會(huì)有住宅、商鋪如此優(yōu)惠的價(jià)格，如果沒有地下車位的整體銷售就失去意義。也于被告簽訂合同的根本目的不符。

第二，法律和行政法規(guī)并未禁止作為人民防空工程的車位使用權(quán)的買賣，依據(jù)無明文規(guī)定不違法之法理，人防停車位可以買賣。

第三，地下停車位雖然沒有辦法辦理產(chǎn)權(quán)證，但使用權(quán)和收益權(quán)并不會(huì)受到影響，在實(shí)際中也產(chǎn)生了收益。被告表示，“魏亞軍將地下停車場出租給某汽車公司使用并供部分業(yè)主長期停放車輛使用，地下停車位汽車月租金為人民幣210元/輛。”

第四，被告從未隱瞞地下停車位屬于人防工程的事實(shí)。該小區(qū)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、報(bào)建材料是公開的，被告對(duì)此沒有任何隱瞞，原告早已知道地下車位不能辦理產(chǎn)權(quán)證。原告訴稱自己于2014年5月份才知道地下車位不允許辦理產(chǎn)權(quán)證完全沒有任何事實(shí)依據(jù)。

法院：合同有效，共同銷售密不可分

法院認(rèn)為：

一、?？谑谐鞘幸?guī)劃設(shè)計(jì)研究院《“?？谑心承^(qū)”一號(hào)樓地下室平面圖》明確載明地下停車位數(shù)量及人防使用面積，《?？谑蟹课萁ㄖ娣e測繪報(bào)告》亦記載該小區(qū)一號(hào)樓地下室人防工程面積，且根據(jù)《銷售協(xié)議》第四條第三款約定，人防工程由被告負(fù)責(zé)分項(xiàng)驗(yàn)收，法院應(yīng)合理推定為被告從未隱瞞該項(xiàng)目地下室存在人防工程的事實(shí)，即已經(jīng)明確告知原告地下車位屬于人防工程，被告不存在欺詐行為的情形。

三、該案涉及的地下停車位雖然無法辦理房屋權(quán)屬證書，但原告向被告購買地下停車位使用權(quán)后，就依法享有地下停車位的使用權(quán)和收益權(quán)。該案中受爭議的地下停車位實(shí)際也是出租給某迪汽車公司停車使用，在實(shí)際中產(chǎn)生了收益。所以，原告對(duì)魏亞軍地下室停車位使用權(quán)和收益權(quán)不會(huì)受到影響。

綜上所述，原告購買的地下停車位依法享有使用權(quán)、收益權(quán)，《整體收購協(xié)議》和《某小區(qū)房屋銷售協(xié)議》未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，原告主張由于交易的車位屬于人防工程，沒有房屋預(yù)售許可證而主張有關(guān)車位的交易條款無效及返還車位交易款本息的訴請(qǐng)，缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，法院不予支持，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國民法通則》第五條的規(guī)定，龍華區(qū)法院依法作出判決：駁回原告魏亞軍的訴訟請(qǐng)求。

判后，魏亞軍不服上訴，?？谑兄性航?jīng)審理認(rèn)為不存在合同條款無效情形，依法駁回上訴，維持原判。

(文中人物均系化名)