優(yōu)點(diǎn):規(guī)避限制,流程快,現(xiàn)金流少,省稅費(fèi) 缺點(diǎn):換房對象難覓 限購之下,廣州“賣一買一”的政策為市民改善住房提供換房渠道,但由于賣掉再買一套所需時(shí)間長,還需六成首付或全額付款,買家大多難以應(yīng)付。記者近日收到報(bào)料,有市民想出奇招,通過“以房換房”遞件交易成功,取得房產(chǎn)證,順利獲得想要的房子。 記者從稅務(wù)部門獲悉,“以房換房”既不用一下子掏六成首付,契稅方面亦僅按兩套房差額的3%征收,由其中一方承擔(dān)。 為學(xué)位小房換大房 過去一年,趙先生為孩子上學(xué)傷透腦筋。他家有兩套房子,不過所屬地段的學(xué)校均不知名,他想換套省級(jí)學(xué)位房。原想通過“賣一買一”來進(jìn)行,但一直未能實(shí)現(xiàn)。湊巧的是,趙先生的姐姐在天河區(qū)某大型社區(qū)擁有一套房子,帶省級(jí)重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)位,雙方于是選擇換房。 趙先生的房子76平方米,姐姐的房子88平方米。去年12月中旬,雙方在房管局遞件交換時(shí),趙先生的房子報(bào)價(jià)76萬元,姐姐的房子起初報(bào)價(jià)78萬元,后來地稅部門根據(jù)國土局相關(guān)價(jià)格,要求姐姐的房子以87萬元繳稅。趙先生繳稅后,雙方在近日便拿到了新的房產(chǎn)證。 契稅按交易差價(jià)3%收 以房換房,交易步驟怎么走? 參與處理此單交易的網(wǎng)絡(luò)按揭人鄭大源介紹,與普通買賣房子交易相比,以房換房的最大區(qū)別是:1、需要同時(shí)遞件,跨區(qū)則去廣州市房管局辦理,同區(qū)可以去所在區(qū)辦理;2、網(wǎng)簽合同需要注明是換房;3、打印網(wǎng)簽合同的時(shí)候按理需要提供換房協(xié)議;4、遞件時(shí)僅需要提供身份證、房產(chǎn)證即可;5、契稅按照交易差價(jià)的3%計(jì)算。 以趙先生換房經(jīng)歷而言,由于姐姐的房子滿了5年且是唯一一套住房,不需要交營業(yè)稅,而他的房子滿5年,不是唯一一套,需要交1%個(gè)稅,同樣不需要交營業(yè)稅,而契稅則是兩套房子差額的3%. 趙先生表示,契稅差額的3%由他個(gè)人承擔(dān),而姐姐則不用交契稅。 優(yōu)劣 優(yōu) 比“賣一買一”劃算 賣一買一和以房換房都是改善需求,但相比之下,以房換房更為劃算。 首先,節(jié)省時(shí)間。賣一買一,要先賣掉一套,再買一套,兩筆交易費(fèi)時(shí)兩三個(gè)月以上。而以房換房只要找到合適的買家就可以同步進(jìn)行,之間交易可控制在一個(gè)月內(nèi)。 其次,減少現(xiàn)金流。賣一買一需要等拿到賣掉房的錢,再去買另一套房,如果按揭還要出六成首付;而以房換房可以直接以房子實(shí)物抵消,直接補(bǔ)差價(jià)便可。 此外,賣一買一相對于兩筆交易要交兩次稅,即便賣時(shí)稅費(fèi)由買家承擔(dān),但買時(shí)也需全額承擔(dān);但以房換房契稅可按差價(jià)的3%來繳納,省下一筆費(fèi)用。 劣 換房對象難找 好比男女生找對象一樣,要找到一套相匹套的房子,還真不容易。據(jù)了解,目前廣州市有一些市民通過媽網(wǎng)紅房子等網(wǎng)絡(luò)渠道私下征集換房。此前,也曾有同一棟房的樓上與樓下?lián)Q房成功,也有因?qū)W位房換房成功,但大多局限在熟人或親朋之間。 “首先必須找到剛好愿意換的人,其次房屋質(zhì)地,雙方對戶型、朝向、裝修、價(jià)格都能比較滿意;再者,還必須找到現(xiàn)階段想換的人?!笔忻裰煜壬硎?,光是這三個(gè)條件就像換腎或換骨髓,匹配度要足夠高,每一個(gè)條件都不容易達(dá)到。 觀點(diǎn) 中介:成功概率好比中彩 “雖然說很省錢,甚至連中介費(fèi)都省了,但這個(gè)成功的概率又有多高?與中樂透有一比?!敝新?lián)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)廖小姐表示,A看中B的房子,B未必會(huì)看上A的房子,就像找對象一樣,兩者必須得找到一個(gè)契合點(diǎn),如此交易非主流。 市民:關(guān)鍵是補(bǔ)償合理 “比如說求學(xué)位房的,就算對方的房子差點(diǎn),還是可以接受的。又比如住樓梯樓的老人家,想換電梯樓住,小房換大房也是樂意的?!笔忻窭栊〗惚硎荆瑩Q房關(guān)鍵是之間補(bǔ)償要合理。 但也有市民認(rèn)為該種行為理論上可行,但實(shí)際上難度非常大。 貼士 以房換房需要繳哪些費(fèi)用? 據(jù)廣州地稅宣傳部門相關(guān)人員介紹,以房換房大概需要繳如下費(fèi)用。 1、營業(yè)稅,房產(chǎn)證不足五年按5%征收,滿五年的普通住房可免征。如果未能提供購置房產(chǎn)時(shí)的發(fā)票,則房產(chǎn)的購置原價(jià)不能在計(jì)稅營業(yè)額中扣除。 2、按規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅的,還應(yīng)以營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)分別繳納城建稅(7%)、教育費(fèi)附加(3%)和地方教育附加(2%)。 3、個(gè)稅可據(jù)實(shí)征收或核定征收。在以下6個(gè)問題中可采用核定征收:1.未能提供合法、有效的售房合同,不能正確計(jì)算售房收入的;2.未能提供合法、有效的購房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證,不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值的;3.未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證,不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的;4.申報(bào)房產(chǎn)成交價(jià)格低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格,又無正當(dāng)理由的;5.個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的;6.在辦理個(gè)人所得稅完稅手續(xù)時(shí),未按本通知第四點(diǎn)規(guī)定提供主管地稅征收機(jī)關(guān)出具按“據(jù)實(shí)征收”審核意見的。轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅。 4、契稅一般以差額的3%來交。 記者備注:以上收稅方式或與實(shí)際換房時(shí)有出入,具體交易還因所換房產(chǎn)而定。 (南方都市報(bào))
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