韓世同：樓市是否回暖 樓價是否回落

陸豐自由人

近來媒體開始關注樓市是否回暖的話題，原因有幾點：一是存準再次下調(diào)；二是上海變相放松限購；三是地產(chǎn)股大漲；四是成交有所回升；五是地產(chǎn)大佬開始放話。因此，有媒體報道廣州樓市未現(xiàn)全面降價，有些樓盤價格甚至不降反升；而且，剛剛過去的周末有些網(wǎng)站組織的看樓團人數(shù)據(jù)稱高達數(shù)千人。

樓市是否真的回暖了？樓價到底有沒進入全面降價階段？調(diào)控政策是應該放松還是應該繼續(xù)收緊？這一系列問題再次困擾人們，不知道該如何判斷和分辨。人們之所以會產(chǎn)生上述的困擾和疑問并不奇怪，因為近來市道和政策變化的確撲朔迷離。不要說一般人看不透，就是業(yè)內(nèi)人士也是意見看法分歧很大。

我不太認同樓市回暖的判斷和看法，因為我不相信僅僅下調(diào)了一兩次存準、上海稍稍放松了一些限購，就可以改變已經(jīng)形成的樓市下行趨勢的態(tài)勢。我覺得目前適當調(diào)整金融和地產(chǎn)的調(diào)控政策有助于促進樓市成交，可以使樓市既繼續(xù)限制投資性購房又能夠讓房價適度地合理回歸，同時又可防止房價大跌，但還不至于讓房價回漲。

我一直擔心目前的樓市撐不住而出現(xiàn)崩盤，現(xiàn)在的一些措施有助于防止樓價不要大跌。但因此而被認為是使樓市回暖和反彈之舉則恐怕有些不妥，因為可能會誤導中央政府重新收緊和暫緩信貸和限購方面的托市之舉。

如何理解樓市是否已經(jīng)進入全面降價階段的問題。樓市下行一般可劃分為局部促銷、隱性降價階段，全面促銷、局部降價階段以及全面降價、價量齊跌階段。目前，限購限貸的一二線城市可以說已經(jīng)進入全面降價的階段，但并不等于說所有的樓盤都已經(jīng)開始全面降價，而是說所有的樓盤如果不降價或降價幅度不到位就難以成交。

因為樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)一些深度降價的樓盤，這些樓盤一步到位采取跳水式的降價策略，往往會取得很好的銷售效果。但也有可能導致原來業(yè)主退房和鬧事的同時，也造成其他樓盤買家的觀望情緒和降價預期更濃。

其實，目前廣州樓市大幅降價的樓盤越來越多。但由于這些降價促銷的樓盤雖然是一步到位地降價促銷，卻并不是一股腦將貨量全部都降價推出；而是有選擇的降價和推貨，達到一定的銷售目標就會暫停降價促銷活動。而且，每個降價促銷樓盤一般也都會推出一些朝向樓層不好的特價房來制造噱頭，這種虛實混雜的手法很容易令買家產(chǎn)生誤解和誤判。

而且，由于樓價目前仍然處于高位，房價也僅僅是開始降價，即使有一定的回落也依然很高。比如3萬元/平方米的房價就是降到2.5萬/平方米，對那些只能購買每平方米萬元左右的買家也還是只能“望房興嘆”，這些無效需求的買家自然也無法認同和感受到房價的大幅回落。