物業(yè)稅起征點(diǎn)將考慮人均面積

愛(ài)樓者

財(cái)政部財(cái)科所稅收政策研究室主任張學(xué)誕透露，物業(yè)稅將設(shè)定“人均面積”作為其征收的起征點(diǎn)，人均面積以上的征收，以下的不征收。同時(shí)還要對(duì)城市進(jìn)行區(qū)域劃分，不同區(qū)域、不同用途的土地實(shí)行不同的起征點(diǎn)和稅率。
　　“關(guān)鍵問(wèn)題是，首先要搞清楚開(kāi)征物業(yè)稅用來(lái)干什么：為稅制改革？還是要解決中央政府和地方政府的分稅制問(wèn)題？或是要解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題？”對(duì)于近日再度甚囂塵上的物業(yè)稅各類(lèi)消息，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦昨日表示。

　　在過(guò)去不足半月時(shí)間內(nèi)，外界盛傳物業(yè)稅將于今年底前率先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征，再進(jìn)一步擴(kuò)展到豪宅和普通住宅。并已經(jīng)初步確定了征收思路：定“基點(diǎn)”按面積征收，第一套房子不征收。
　　征收時(shí)機(jī)？ 當(dāng)前仍不合適
　　被稱(chēng)為調(diào)控房?jī)r(jià)“殺手锏”的物業(yè)稅，在過(guò)去幾年內(nèi)凡遇房?jī)r(jià)上漲，必然會(huì)當(dāng)做調(diào)控房?jī)r(jià)的最后一根稻草被提及，但每次都不了了之。其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就在于涉及到財(cái)產(chǎn)制度、新舊房子的劃斷、征收面積和逐戶(hù)逐家統(tǒng)計(jì)備案等一系列錯(cuò)綜復(fù)雜的問(wèn)題。
　　在全國(guó)十余個(gè)城市空轉(zhuǎn)了6年之久后，張學(xué)誕認(rèn)為，物業(yè)稅無(wú)論如何也應(yīng)該有個(gè)“交代”了，他預(yù)計(jì)會(huì)在十二五期間(2011年～2015年)得到明確的說(shuō)法。不過(guò)，在此之前，一系列必要條件要首先準(zhǔn)備成熟。
　　何琦認(rèn)為，當(dāng)下并不是征收物業(yè)稅的最佳時(shí)機(jī)。只有當(dāng)中國(guó)城市化率達(dá)到60%～70%的水平，住房市場(chǎng)上只包括商品房和保障性的公租房時(shí)，才是物業(yè)稅的征收良機(jī)。多買(mǎi)房多持有就要多征稅，租房不征稅。
　　如何算？按套數(shù)還是按面積
　　張學(xué)誕認(rèn)為，由于絕大部分城市個(gè)人房屋信息的不夠透明，對(duì)屬于第幾套房的判定一直很難。目前學(xué)界也普遍達(dá)成按照面積來(lái)征收的一致意見(jiàn)。他透露，將設(shè)定“人均面積”作為物業(yè)稅的起征點(diǎn)，人均面積以上的征收，以下的不征收。同時(shí)還要對(duì)城市進(jìn)行區(qū)域劃分，不同區(qū)域、不同用途的土地實(shí)行不同的起征點(diǎn)和稅率。
　　怎樣征？從商業(yè)地產(chǎn)率先征收
　　“從商業(yè)地產(chǎn)率先征收”這個(gè)觀點(diǎn)幾乎得到學(xué)界的一致認(rèn)同?！?br /> 　　相當(dāng)于將目前商業(yè)地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和土地使用稅等直接轉(zhuǎn)成物業(yè)稅，可操作性較強(qiáng)，保證第一步能走出去”，此外，雖然物業(yè)稅已經(jīng)空轉(zhuǎn)6年有余，但也只是對(duì)商業(yè)用房的空轉(zhuǎn)，針對(duì)住宅尚無(wú)成型的配套模式。
　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)征收之后，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)排在第二個(gè)征收對(duì)象，其次再是豪宅和高檔住房，最后是普通商品房。
　　如何公平征？土地出讓金物業(yè)稅應(yīng)分開(kāi)
　　中國(guó)城鎮(zhèn)土地又分為三種情況：一種是歷史遺留的自然擁有的土地，既無(wú)劃撥手續(xù)，也無(wú)出讓手續(xù)；一種是行政劃撥的土地，并未交納土地出讓金；另外一種是交納了出讓金的土地。這樣又如何保證公平征稅呢？
　　張學(xué)誕認(rèn)為，一方面出于征收的合理和公平性，另一方面也為了保證稅制設(shè)計(jì)的便利，土地出讓金和物業(yè)稅應(yīng)該分開(kāi)征收。而如果合并征收的話，土地市場(chǎng)招拍掛制度則必須進(jìn)行改革，否則購(gòu)房者既要承擔(dān)天價(jià)出讓金，還要加重房屋持有成本，并不公平。
　　調(diào)控房?jī)r(jià)？專(zhuān)家并不看好
　　三位業(yè)內(nèi)人士均表示對(duì)物業(yè)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的作用并不看好。在現(xiàn)行的稅收制度中，房地產(chǎn)在生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)稅負(fù)很重，但持有環(huán)節(jié)很輕，因此極易造成一個(gè)人購(gòu)買(mǎi)多套房，投資造成房?jī)r(jià)暴漲。如果加大持有環(huán)節(jié)的稅收，則擁有多套房的投資者減少，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。對(duì)此，張學(xué)誕認(rèn)為，增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)確實(shí)會(huì)讓投資者謹(jǐn)慎考慮成本與未來(lái)收益是否匹配，會(huì)計(jì)算持有時(shí)間和房?jī)r(jià)上漲速度，持有時(shí)間越長(zhǎng)，稅負(fù)就越重。但這并不會(huì)從根本上減少炒房的數(shù)量，對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微。
　　名詞解釋
　　物業(yè)稅又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。