都是轉(zhuǎn)租惹的禍 租房認(rèn)清房東看清合同

陸豐自由人

1號主人公：小王
　　所處位置：承租人，即“二房東”

　　大學(xué)畢業(yè)不久的小王，通過房屋中介機(jī)構(gòu)租到一個離公司比較近的房子，當(dāng)時與房東簽了一年的租賃合同。
　　后來由于工作變動，小王需要將房子轉(zhuǎn)租出去，跟房東打過招呼后，房東也同意了她的轉(zhuǎn)租要求。當(dāng)小王通過網(wǎng)絡(luò)找到新房客時，房東卻提出要小王與新房客一起到房屋中介簽合同，并由小王支付750元的房屋出租中介費(fèi)。小王困惑不已：既然自己已經(jīng)找到房客了，為什么還要去房屋中介簽合同呢？
　　經(jīng)過多次斡旋，事情仍沒有解決。小王找到記者訴苦，并希望得到外界的幫助。
　　2號主人公：王小姐
　　所處位置：“新房客”
　　不久前，記者在《華商論壇》上也看到了一場由轉(zhuǎn)租引來的風(fēng)波：一化工器材公司的王小姐與房主安先生簽了一年的租房協(xié)議，并一次付清房租共計2萬元。
　　兩個月后，一位自稱是房主的張先生找到王小姐，并出示了房產(chǎn)證和電表卡———原來他才是真正的房主，安先生只是半年前租了他的房子的房客。
　　現(xiàn)在，張先生讓王小姐選擇搬走或另外交房租給他，王小姐很苦惱。
　　【案例解析】
　　認(rèn)清房東看清合同
　　中介降低“轉(zhuǎn)租”風(fēng)險
　　目前的房屋租賃市場魚龍混雜，很多轉(zhuǎn)租糾紛就是由于操作程序不合理造成的。所以，轉(zhuǎn)租房的原房東、二房東、新房客都要提高警惕，利用合理渠道減少各自的風(fēng)險。
　　西安好夢房吧總經(jīng)理趙建強(qiáng)認(rèn)為，從客觀角度看，“小王事件”中房東的要求是合理的。目前，在租賃市場上，欺詐和陷阱很多，因為房東并不知道新房客的具體情況，房東的做法其實也是出于一種警惕心理。要求通過房屋中介公司簽合同，主要是因為：一方面，中介在房屋租賃方面會有一套比較科學(xué)合理的流程，另一方面，中介從專業(yè)的角度出發(fā)對出租和承租雙方的身份都有有效識別，識別陷阱的能力相對較強(qiáng)。
　　對小王那件案例中提到的“750元房屋出租中介費(fèi)”，不少中介公司頂多收取重簽協(xié)議的工本費(fèi)。
　　而對于第二個案例中王小姐的情況，二十一世紀(jì)不動產(chǎn)的賈寧認(rèn)為，這其實不能叫做轉(zhuǎn)租，完全是缺乏租房經(jīng)驗，被居心不良的人欺騙。租房時要看房產(chǎn)證等能證明房源歸屬權(quán)的證件，避免上當(dāng)受騙。
　　專家：“轉(zhuǎn)租”需謹(jǐn)慎
　　其實，轉(zhuǎn)租是有相關(guān)法律法規(guī)可以參考的。我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”；“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。
　　建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十七條也規(guī)定，“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益�！钡谌�十二條第三款規(guī)定，“未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可以處罰款�！�
　　盡管法規(guī)不少，但還不能解決轉(zhuǎn)租操作過程中的所有問題，因此，租客一定要謹(jǐn)慎。賈寧建議租房者輕易不要去嘗試房屋轉(zhuǎn)租，承租人為什么要轉(zhuǎn)租？除了特殊情況外，也可能是為了獲得“轉(zhuǎn)租漁利”，這也就意味著新房客要平白多掏錢。實習(xí)記者代東超
　　【貼心提醒】
　　房屋轉(zhuǎn)租最好簽書面合同
　　房屋租賃市場有關(guān)房子轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象很多，因此引發(fā)的糾紛屢見不鮮。那么到底該如何預(yù)防租房糾紛的出現(xiàn)呢？地產(chǎn)交易專家提醒大家，要想維護(hù)自己的合法權(quán)益，一定要簽合同。在簽租賃合同時，要特別注意三點(diǎn)：
　　第一，盡量采用書面合同。對房屋所處地理位置、房屋面積、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及租金的支付方式、違約責(zé)任等詳細(xì)約定。
　　第二，根據(jù)法律規(guī)定，租賃期限在六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面合同。
　　第三，承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房東同意。未經(jīng)房東同意，房東可以隨時解除合同，要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，次承租人對房屋造成損失的，可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。