房貸市場節(jié)后＂冰封＂ 泡沫化催生銀行＂加息＂

愛樓者

中國證券報記者采訪多家銀行了解到，春節(jié)后商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)驟然下降甚至近乎停滯，部分銀行營業(yè)部春節(jié)后“顆粒無收”，“小陽春”行情未現(xiàn)。“2月以來房貸以個位數(shù)計，基本一天接不到一單�！蹦炽y行個貸客戶經(jīng)理表示。
        　　分析人士表示，一方面，房地產(chǎn)市場信貸收緊的跡象愈發(fā)明顯，銀行加大了對房貸優(yōu)質(zhì)客戶的篩選力度；另一方面，在商業(yè)銀行差別化信貸政策執(zhí)行力度的引導(dǎo)下，房貸利率上浮正在成為一種趨勢，購房者成本的上升使得他們開始選擇觀望，“房貸拐點(diǎn)或是樓市拐點(diǎn)的前兆”。


        　　中國證券報記者采訪多家銀行了解到，春節(jié)后商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)驟然下降甚至近乎停滯，部分銀行營業(yè)部春節(jié)后“顆粒無收”，“小陽春”行情未現(xiàn)�！�2月以來房貸以個位數(shù)計，基本一天接不到一單�！蹦炽y行個貸客戶經(jīng)理表示。
        　　分析人士表示，一方面，房地產(chǎn)市場信貸收緊的跡象越加明顯，銀行加大了對房貸優(yōu)質(zhì)客戶的篩選力度；另一方面，在商業(yè)銀行差別化信貸政策執(zhí)行力度的引導(dǎo)下，房貸利率上浮正在成為一種趨勢，購房者成本的上升使得他們開始選擇觀望，“房貸拐點(diǎn)或是樓市拐點(diǎn)的前兆”。
        　　節(jié)后房貸很難批
        　　銀行相關(guān)人士表示，春節(jié)過后，申請個人住房貸款的客戶數(shù)量在急劇縮減。另一方面，由于銀行調(diào)整了房貸優(yōu)惠政策，之前申請的貸款獲批的難度也在增加。
        　　購房者韓先生剛大學(xué)畢業(yè)，一般正常的商業(yè)貸款大約在2-5個工作日就能獲批，而他從年前提交了單子，一直到現(xiàn)在還杳無消息�！肮�(jié)前就聽說現(xiàn)在監(jiān)管機(jī)構(gòu)對銀行放貸項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)控，很多銀行都不批房貸了。沒想到農(nóng)歷新春伊始，我所在的申請貸款銀行取消了房貸利率7折優(yōu)惠，使得我購房成本驟然上升�！�
        　　該銀行專業(yè)人士給韓先生算了一筆賬，100萬的個人住房貸款，按照20%繳納首付，貸款期限為30年，在將利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率0.85倍之后，支付的利息總額將增加15萬多元，每月韓先生將為此多支出425元。
        　　而更麻煩的是，因?yàn)槔�率上調(diào)后每月應(yīng)還款額超過他月收入的50%，銀行已經(jīng)明確要求韓先生增加首付比例。
        　　銀行表示，韓先生需要向開發(fā)商補(bǔ)交首付，然后重新向銀行申請房貸。而他的客戶經(jīng)理說，即使他追加首付金額，貸款是否能夠獲批，以及貸款利率能夠給予幾折優(yōu)惠仍舊是未知數(shù)。
        　　更多人士透露，同樣是申請住房貸款，很多銀行也開始挑選客戶，首付比例較高，個人信用記錄良好，甚至是銀行VIP客戶，銀行就可能優(yōu)先發(fā)放貸款。比如建設(shè)銀行就對其VIP客戶給予了明確的照顧，即建行率先對本行的VIP客戶執(zhí)行相應(yīng)檔次利率的基礎(chǔ)上再下浮0.1倍，即原檔次執(zhí)行利率底線再打9折。這樣如果是一位持有建行白金卡的優(yōu)質(zhì)購房者，理論上可以享受到接近7折的利率優(yōu)惠。
        　　建行內(nèi)部人士表示，這有助于提高個人住房貸款利率的執(zhí)行水平和綜合收益率，按風(fēng)險與收益匹配的原則，增強(qiáng)建行差別化的定價能力。
7折利率基本絕跡
        　　中國證券報記者從多家銀行的分行、支行了解到，最近一段時間，申請住房貸款的數(shù)量正在驟然減少�！昂腿ツ甑椎幕鸨�行情比起來，現(xiàn)在申請房貸的人數(shù)非常少�！币患掖笮蜕虡I(yè)銀行的北京分行人士表示，春節(jié)以來，只接到了2筆房貸業(yè)務(wù)的單子，這在之前幾乎是無法想象的。


        　　對此，某國有大型銀行的個貸部負(fù)責(zé)人指出，利率調(diào)整對市場的殺傷力正在顯現(xiàn)，購房成本的提升使得市場的觀望情緒變得濃厚起來。
        　　有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在北京市場7折利率基本絕跡了。在建行、中行春節(jié)前調(diào)整7折利率之后，像光大、深發(fā)展等很多中小型商業(yè)銀行也在節(jié)后紛紛跟進(jìn)。
        　　某股份制銀行個貸部的負(fù)責(zé)人介紹，該行在節(jié)后兩次調(diào)整了對個人住房貸款利率的優(yōu)惠細(xì)則。根據(jù)早先版本，對繳納4成首付以上的客戶，可以將首套住房或者是改善型住房的優(yōu)惠利率最低做到7折，而2成首付只能拿到8.5折的優(yōu)惠。
        　　而沒過幾日，“總行將系統(tǒng)內(nèi)房貸利率下浮限制設(shè)置為僅允許下浮15%，也就是說即使首付比例達(dá)到4成及以上，個人申請住房按揭最多只能打到8.5折。”
        　　房貸收緊已成為大勢所趨，即使有部分銀行總行層面沒有下發(fā)利率調(diào)整的文件，但是住房按揭貸款在審批的時候已經(jīng)非常嚴(yán)格。“現(xiàn)在政策隨時都可能出現(xiàn)調(diào)整，反正我們能做的就是勸客戶提早申請，或許還能搭上7折優(yōu)惠的末班車�！蹦炽y行客戶經(jīng)理稱。
        　　但是也有業(yè)內(nèi)人士表示，即使有銀行沒有調(diào)整7折利率優(yōu)惠政策，但大多也是“名存實(shí)亡”，一般購房者基本無法享受。
        　　“在信貸資源偏緊的情況下，銀行上調(diào)利率水平，這本身就無可厚非。而之所以會有部分7折利率獲得審批，這多半和開發(fā)商或者銀行需要維系的重點(diǎn)客戶有關(guān)�！�
        　　到期一筆放一筆
        　　取消利率優(yōu)惠也許對市場來說早已是預(yù)料中事，但對房地產(chǎn)市場影響更大的是還是信貸資源的緊張。
        　　不過某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示， 個人住房貸款已經(jīng)變成雞肋。若考慮人工成本等因素，7折貸款利率對銀行來說幾乎無利可圖，因此導(dǎo)致銀行現(xiàn)在審批很嚴(yán)，甚至不放7折優(yōu)惠的貸款，把有限的額度放到別處增加資產(chǎn)效益。
        　　25日起，存款準(zhǔn)備金率再度上調(diào)0.5%，這是央行今年第二次上調(diào)國內(nèi)存款準(zhǔn)備金率。業(yè)內(nèi)人士表示，由于央行收緊流動性，以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)上調(diào)資本充足率，現(xiàn)在很多中小商業(yè)銀行對信貸投放卡得非常緊，不敢再輕易增加風(fēng)險資產(chǎn)的比重。1月份的突擊放貸，很多分、支行全年的額度被擠占掉了，現(xiàn)在只能是當(dāng)天空出額度再繼續(xù)放款。
        　　“這大大加大了住房貸款審批的難度�！蹦炽y行業(yè)內(nèi)人士指出，由于分行信貸額度緊張，行領(lǐng)導(dǎo)一般會“騰籠換鳥”，要求將空出的信貸資源向公司類優(yōu)質(zhì)客戶傾斜。從銀行盈利的角度來看，現(xiàn)在公司類貸款基本維持在基準(zhǔn)利率的水平，甚至個別溢價能力較弱的民營企業(yè)，銀行還要將貸款利率上浮10%左右，但是反觀住房按揭貸款，利率20%左右的下浮，這顯然不利于商業(yè)銀行擴(kuò)大息差，改善其自身的盈利水平。
上調(diào)利率“避險”
        　　2009年以來，信貸資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，加速了樓市的回暖。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場信貸投放在總體信貸中占據(jù)近3成的比例。其中，從去年以來，居民戶中長期貸款增加2.04萬億元，占全部新增貸款的比重約19%。此外，去年以來，月度新增居民中長期貸款基本保持上漲的趨勢，在新增貸款中的比重在持續(xù)擴(kuò)大。


        　　而根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)看，隨著一國銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)集中度的增加，特別是銀行的不審慎行為和沖動放貸，會導(dǎo)致其中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險逐漸凸顯；房價逐漸攀升產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的過程中，往往會導(dǎo)致銀行不良貸款的同步上升。
        　　而在2009年底，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)要求銀行對2008年11月1日到2009年10月30日發(fā)放的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)進(jìn)行排查，消除風(fēng)險隱患。而今年一季度銀監(jiān)會召開的經(jīng)濟(jì)形勢分析會上，對于房地產(chǎn)信貸增長背后所蘊(yùn)含的風(fēng)險也是“著墨最多”。分析人士表示，這可能與商業(yè)銀行內(nèi)部進(jìn)行的壓力測試結(jié)果不容樂觀相聯(lián)系。
        　　中國證券報記者了解到，像中行、建行等房貸業(yè)務(wù)占比較高的國有大型商業(yè)銀行，已經(jīng)開始適當(dāng)壓縮房貸業(yè)務(wù)比重了。某中行人士告訴記者，現(xiàn)在一線城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)比較明顯，為了防范可能的風(fēng)險，該行更為看重二、三線城市的房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)拓展。
        　　隨著大行對房地產(chǎn)市場的收縮，某些股份制銀行卻對房地產(chǎn)行業(yè)表示出了一定的興趣。某股份制銀行個貸部負(fù)責(zé)人直言，今年全行將房地產(chǎn)貸款作為業(yè)務(wù)拓展的重點(diǎn)�！皣�有大型商業(yè)銀行的適當(dāng)退出，正好為中小銀行的進(jìn)入創(chuàng)造了市場空間�！�
        　　他說，此前我行房地產(chǎn)貸款只占到了貸款比重的10%左右，全行準(zhǔn)備利用這個機(jī)會搶占市場份額。對于房地產(chǎn)市場中所蘊(yùn)含的風(fēng)險，該負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在銀行也是走一步看一步，如果兩會后，房地產(chǎn)市場真的出現(xiàn)調(diào)整，我們的年初計劃也會隨之改變�！�
        　　風(fēng)險與利潤的博弈
        　　盡管監(jiān)管層未明確出臺政策取消個人首套房貸利率7折優(yōu)惠，但在監(jiān)管層嚴(yán)控風(fēng)險和商業(yè)銀行追求利潤的雙重作用下，房貸優(yōu)惠政策收緊已成定局。
        　　房貸優(yōu)惠政策收緊是在今年信貸政策調(diào)整的大環(huán)境下進(jìn)行的。2010年，在央行“要合理引導(dǎo)貨幣條件逐步從反危機(jī)狀態(tài)回歸常態(tài)水平”的政策思路之下，貸款投放量要較去年有所收緊，預(yù)計新增7.5萬億元。總量調(diào)控之下，貸款的可得性降低，并引致資金成本上升，房貸概莫能外。
        　　監(jiān)管方面，防范風(fēng)險被列為銀監(jiān)會今年工作的重中之重。除表示今年要嚴(yán)控貸款增量外，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信貸做出了尤為嚴(yán)厲的提示，多次強(qiáng)調(diào)今年要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。
        　　監(jiān)管層對房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險的關(guān)注并非杞人憂天。從國際經(jīng)驗(yàn)看，個人住房貸款的風(fēng)險暴露期通常為3到8年。中國房價本輪上漲已經(jīng)持續(xù)11年，但在2009年我國房價持續(xù)快速上漲，暴露出泡沫跡象。專家提示，在個人房貸支付額不斷增加以及央行加息預(yù)期的情況之下，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款違約風(fēng)險在逐步增大，并已出現(xiàn)了貸款違約金上升的情況，且違約者大都是購房自住的人而非投機(jī)者，這種情況足以引起警惕。
        　　猶記在上世紀(jì)90年代部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅中，數(shù)不清的爛尾樓和貸款壞賬帶給商業(yè)銀行切膚之痛。雖然時過境遷，但在今天又重新火熱起來的房地產(chǎn)市場當(dāng)中，最有風(fēng)險意識的應(yīng)當(dāng)是銀行。
        　　近年來住房貸款的快速擴(kuò)張，使房貸質(zhì)量對于銀行總體資產(chǎn)質(zhì)量有愈發(fā)舉足輕重的影響。2009年，在各項(xiàng)優(yōu)惠政策刺激之下，個人購房貸款快速增長，全年新增1.4萬億元，約為2008年的5倍；年末個人購房貸款余額4.76萬億元，同比增長43.1%，比08年末高33.3個百分點(diǎn)。因此，銀監(jiān)會要求縮小商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險敞口是十分必要的。
        　　對于商業(yè)銀行而言，防范風(fēng)險是收緊房貸的原因之一。但追求利潤的動機(jī)亦使收緊房貸成為商業(yè)銀行順理成章的選擇。
        　　由于個人房貸基本都是“優(yōu)質(zhì)貸款”,銀行在個貸市場上的競爭非常激烈，對房貸實(shí)行七折優(yōu)惠利率，商業(yè)銀行雖然有利可圖，但利潤空間不大。在貸款總量收緊時，一方面市場利率自然上升，另一方面商業(yè)銀行的自主定價權(quán)也在提高。相對于個貸客戶廉價的“一錘子買賣”，商業(yè)銀行更愿意維系與大客戶的長期合作關(guān)系，同時可以給貸款更高的定價水準(zhǔn)。
        　　因此，目前房貸市場占比較大的銀行，重新進(jìn)行資產(chǎn)配置的需求也較為強(qiáng)烈，房貸優(yōu)惠政策收緊的力度也更大，而此前信貸市場占比較小的銀行，則可借機(jī)擴(kuò)充房貸市場份額。但無論如何調(diào)整策略，風(fēng)險應(yīng)該是今年銀行制定房貸計劃時首先考慮的因素。