付款

愛樓者

一次性付款
　　在當前持續(xù)加息的背景下、一次性付款的好處是減少利息支出，選擇一次性付款可能會得到開發(fā)商一定幅度的折扣，但購房者必須以足夠的資金做后盾，這種方式操作比較簡單，就武漢市目前一次性付款的折扣上來看，一次性付款一般可以從銷售方那里得到2%-5%左右的房價款優(yōu)惠。
　　另外，對于購買期房的人來說，一次性付款還有可能加大你的購房風險，如果開發(fā)商沒有按期交房，甚至工程“爛尾”(工程因資金不足等原因無法完成交付使用，武漢市前幾年出現(xiàn)的爛尾樓不在少數(shù))，那么你就有可能損失更多的利息，甚至全部打了水漂。
　　因此，一次性付款適用于購房者資金充足、開發(fā)商信譽良好且是現(xiàn)房的情況下。即使是在這種情況下，也建議您最好付全款的90%，以備不測。
分期付款
　　相對來說，分期付款對購房者比較有利，尤其對于武漢市基本上都以期房預售為主，購房者可以按工程形象進度分幾次向開發(fā)商支付房款，直至自己的商品房驗收合格后再支付尾款，這樣對買賣雙方都比較公平。 采取這種付款方式建議我們的億房網(wǎng)友還應把握以下幾點：
　　1、分期付款建議在購買期房時采用。購房人交付首期款時與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣契約，房屋交付使用時，交齊全部房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
　　2、購買現(xiàn)房分期付款的情況。建議房屋的交付與房價款支付不同時進行，房屋交付在前，現(xiàn)金支付完畢在后。
　　分期付款與一次性付款比較，其短處是由于利率高，因此房款額加在一起會高于一次性付款的金額。不過，可降低資金成本，如果我們將通貨膨脹和個人收入增長率及支付能力綜合起來比較，分期付款對購房者來講還是更加合算一些。
　　在這里我們建議億房網(wǎng)友，分期付款這種付款方式一般要在買賣雙方在合同中約定，根據(jù)項目開發(fā)的進度，分階段交付房款，在房屋交付使用時，只留一小部分尾款最后付清。這樣做的好處是，購買方可能用房款督促、制約開發(fā)商按約定的時間開發(fā)建設項目，同時購買方也可緩解一次性付款的壓力。
貸款
　　目前住房貸款的種類有3種：按揭貸款、住房公積金貸款和組合貸款?，F(xiàn)就這三種貸款方式分別介紹如下：
　　按揭貸款
　　個人住房商業(yè)性貸款，又稱 “ 按揭 ” ，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房(或銀行認可的其他擔保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。(抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式)。
　　住房商業(yè)性貸款應該準備的資料：
　　以下列舉了中國建設銀行關于個人住房商業(yè)貸款要求提交的材料。各個銀行的規(guī)定都大同小異，購房者在申請貸款時應當參照貸款銀行的具體規(guī)定：
　　(a)個人住房借款申請書。
　　(b)身份證件復印件(居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國內(nèi)地有居留權(quán)的境外、國外自然人為護照、探親證、返鄉(xiāng)證等居留證件或其他身份證件)。
　　(c)經(jīng)辦銀行認可的有關部門出具的借款人穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明或其他償債能力證明資料。
　　(d)合法的購買(大修)住房合同、協(xié)議及相關批準文件。
　　(e)抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款銀行認可的評估機構(gòu)出具的抵押物估價報告書。
　　(f)保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明。
　　(g)建設銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬提供給貸款行質(zhì)押的有價證券。
　　(h)借款人用于購買(大修)住房的自籌資金的有關證明。
　　(i)房屋銷(預)售許可證或樓盤的房地產(chǎn)權(quán)證(現(xiàn)房)。
　　(j)如果借款人的配偶與其共同申請借款，借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關情況，并出示結(jié)婚證和戶口簿等。
　　(k)貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。
　　按揭貸款流程:
　　1、借款人填寫《借款申請書》并提供必須的資料;
　　2、貸款行對借款人的資信狀況和資料進行審查，在三周內(nèi)正式答復申請人;
　　3、貸款行同意貸款的，借貸雙方簽訂借款合同。并視貸款擔保方式，同時簽訂抵押合同或質(zhì)押合同、保證合同;
　　4、根據(jù)國家和當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，以及建設銀行的規(guī)定，辦理房產(chǎn)保險、抵押登記或合同公證等手續(xù); 貸款行按照合同約定發(fā)放貸款。
　　住房商業(yè)性貸款的利率：
　　首套新房及二手房貸款利率為基準利率下浮15%;
　　第二套房商業(yè)貸款利率：首付不低于40%、利率不低于同期同檔次基準利率的1.1倍成為各商業(yè)銀行對第二套住房放貸的底線。
　　住房公積金貸款
　　〈1〉什么是住房公積金貸款：
　　繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。住房公積金管理中心應當自受理申請之日起15日內(nèi)作出準予貸款或者不準貸款的決定，并通知申請人;準予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。住房公積金貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。
　　〈2〉貸款條件：
　　a、具有完全民事行為能力;
　　b、所購、建房屋，屬國有土地上具有完全產(chǎn)權(quán)的房屋;
　　c、以所購、建房屋作抵押;
　　d、售房單位同意提供階段性擔保;
　　e、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有能夠按時償還貸款本息能力;
　　f、無不良信用記錄、個人信用良好;
　　g、同意辦理抵押房屋財產(chǎn)保險。
　　〈3〉貸款流程：
　　武漢市民自辦商品住房和經(jīng)濟適用房公積金貸款有五個步驟：
　　(a) 符合貸款條件的借款人，在公積金貸款銀行領取《公積金(或組合)貸款申請表》。(b)提交《公積金(或組合)貸款申請表》、《公積金繳存及收入證明》、夫妻雙方身份證、戶口簿等有效身份證件、婚姻狀況證明(如未婚需出具民政部門未婚證明)原件及復印件、已備案的購房合同及首付款收據(jù)、貸款銀行要求提交的其他證明材料。(c)簽訂《公積金(或組合)貸款借款合同》、《抵押合同》及貸款銀行要求簽訂的其他協(xié)議文書。(d)由貸款銀行或借款人到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋抵押登記。(e)公積金中心審批貸款、發(fā)放資金，貸款銀行以轉(zhuǎn)賬方式劃轉(zhuǎn)到開發(fā)商賬戶，且通知借款人。
　　〈4〉住房公積金按月沖抵政策
　　2009年3月16日起，職工住房公積金貸款實行委托扣劃：辦理委托協(xié)議后，公積金可每月自動扣劃到還貸賬戶。例如，夫妻用公積金貸款買房，他們月繳公積金總額為1800元，月還公積金貸款1500元，那么，貸款人就不需要往貸款賬戶上存款;如果夫妻倆月繳公積金總額為1800元，月還公積金貸款為3000元，每個月只需要存1200元即可。這樣一來，之前一年才能申請一次變?yōu)槊吭乱淮?，而且是自動沖抵貸款，大大方便了購房者。新規(guī)適用范圍規(guī)定如下：
　　(一)新規(guī)只針對在武漢市住房公積金管理中心交納公積金的購房者。目前武漢地區(qū)市民可以交納公積金的單位有4家：武漢市住房公積金管理中心、省直住房公積金管理中心、省住房資金管理中心、武漢住房公積金管理中心鐵路分中心，只有在武漢市住房公積金管理中心交納公積金的購房者才可以享受此新政策，而在其它3家交納公積金的購房者不能享受新規(guī)。
　　(二)目前向武漢市住房公積金管理中心交納公積金的購房者，可以選擇逐月扣劃還貸和逐年扣劃還貸兩種方式之一。逐月扣劃還貸，公積金存款用于歸還的是公積金貸款每月的月供，包括本金和利息;而逐年扣劃還貸，所扣劃的公積金存款用于提前歸還的只能是公積金貸款本金。因此，逐月扣劃要優(yōu)于逐年扣劃。
　　(三)公積金存款帳戶約定留存金額不同。逐月扣劃還貸，要求委托人在簽訂《委托書》時，公積金賬戶應保留公積金月繳存額6倍的金額;而逐年扣劃還貸，要求委托人公積金存款賬戶中應保留不少于100元的金額。當公積金存款賬戶不滿足此條件時系統(tǒng)自動停止扣劃，待條件滿足后系統(tǒng)才能再執(zhí)行扣劃。
　　(四)扣劃還貸時間不同。逐月扣劃還貸于每月20日扣劃一次;逐年扣劃還貸于每年委托人指定日扣劃一次，但第一次扣劃時間必須為貸款發(fā)放并還款6個月后(不含6個月)。
　　(五)只要是在武漢地區(qū)繳納公積金的在職職工，連續(xù)繳存滿6個月即可申請公積金貸款，不要求武漢市戶口;公積金貸款最高額度為50萬。
　　(六)首付也可以用公積金。不僅每月的貸款也用公積金來沖抵，如果購房者賬戶里有足夠的多錢，可以首付用公積金。
　　對于以上幾點，購房者要注意兩種扣劃還貸方式的差別，選擇一種適合自己實際情況的還貸方式，還要留意扣劃的時間和公積金存款帳戶約定留存金額，以最大限度的減少還貸壓力和利息支出。
　　辦理委托扣劃還貸方式的手續(xù)辦理分為四個步驟：1、咨詢領表(到貸款行);2、提出申請(到貸款行);3、單位審核蓋章;4、簽訂授權(quán)書(到繳存行)。
　　組合貸款
　　〈1〉什么是個人住房組合貸款：
　　個人住房組合貸款，是指符合個人住房按揭貸款條件的借款人同時繳存了住房公積金，在申請按揭貸款的同時，向銀行申請個人住房公積金貸款。在購買商品房時，既有個人住房公積金貸款也有銀行按揭貸款的，便是“個人住房組合貸款”。(個人住房組合貸款,申請住房公積金貸款不足以支付全部購房款的借款人，可同時向銀行申請住房按揭貸款，二者的組合方式即為“個人住房組合貸款”)。如購買高檔住宅，須貸款50萬元，而省公積金管理中心規(guī)定公積金最多貸款39萬元。這樣的話，你剩余的11萬元將使用商業(yè)貸款，同時利息也不能享受公積金貸款的利息。
　　〈2〉組合貸款流程：
　　a、貸款申請階段，借款人需向市住房公積金管理中心和銀行分別報送申請材料。
　　b、簽合同時，借款人需分別與市住房公積金管理中心和銀行簽訂《借款合同》，并辦理公證手續(xù)。
　　c、還款時，借款人應同時在還款轉(zhuǎn)帳卡和銀行存折上存款，分別償還住房公積金貸款和商業(yè)貸款。
　　d、組合貸款的其他手續(xù)同公積金貸款。
武漢市商品房項目竣工交付使用備案證》是對整個小區(qū)綜合驗收，除了單體工程質(zhì)量驗收合格外，還要求有規(guī)劃、消防、人防、燃氣等專業(yè)管理部門出具的專項驗收合格證明材料;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與供電、給排水等營運部門簽定的有關合同協(xié)議，及已經(jīng)達到正常使用條件的證明材料。
　　億房網(wǎng)提醒購房者，沒有取得《竣工驗收備案證》的房子不能辦理房產(chǎn)證。
　　億房網(wǎng)資深顧問專家驗房師宋金強稱：建設部2004年發(fā)布的《關于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》(建質(zhì)[2004]18號)第3.4條規(guī)定“各地建設行政主管部門要加強對住宅工程竣工驗收備案工作的管理，將竣工驗收備案情況及時向社會公布。單體住宅工程未經(jīng)竣工驗收備案的，不得進行住宅小區(qū)的綜合驗收。住宅工程經(jīng)竣工驗收備案后，方可辦理產(chǎn)權(quán)證?！?br /> 　　以上明文規(guī)定了沒有《竣工驗收備案證》是無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，即使收了房日后也存在無法辦理產(chǎn)權(quán)證的風險。